Usucapião e cadastro predial: a inevitável verificação geométrica

Durante décadas, em grande parte do território nacional, foi possível reconhecer juridicamente a existência de um prédio sem que estivesse determinada, com rigor técnico, a sua configuração geométrica. O sistema jurídico funcionava essencialmente com base em descrições literais, confrontações tradicionais e declarações das partes.

Esse paradigma está a mudar.

O Regime Jurídico do Cadastro Predial introduziu uma nova realidade: passou a ser possível executar operações de cadastro predial em qualquer parte do território nacional. Embora o cadastro continue, em muitos casos, a não ser formalmente obrigatório para a prática de atos jurídicos sobre prédios não cadastrados, a existência crescente de prédios com configuração geométrica determinada e estabilizada cria um novo problema que não pode ser ignorado.

Sempre que se pretenda titular um direito sobre um prédio não cadastrado, torna-se progressivamente necessário verificar se a configuração geométrica desse prédio colide ou não colide com a configuração de prédios já integrados no cadastro.

Esta questão torna-se particularmente evidente nos concelhos onde vigorou o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR) ou onde foram realizadas operações de cadastro experimental no âmbito do SINERGIC, pois nesses territórios já existe uma base geométrica estruturada sobre uma parte significativa do solo.

Nesses contextos, quando um notário ou uma conservatória do registo predial titula uma aquisição originária — designadamente por usucapião — relativa a um prédio não cadastrado, surge inevitavelmente uma questão prévia:

o prédio cuja titularidade se pretende reconhecer coincide, total ou parcialmente, com algum prédio já cadastrado?

Responder a esta pergunta não é possível apenas através de declarações das partes, de plantas antigas ou de descrições literais. Trata-se de uma questão de natureza espacial.

Na prática, a única forma minimamente fiável de realizar essa verificação consiste em determinar a configuração geométrica do prédio objeto da usucapião, através da sua georreferenciação com qualidade posicional adequada.

Esta operação implica intervenção técnica especializada e, nos termos do regime vigente, deverá ser realizada por técnico de cadastro predial, no quadro de uma operação de execução de cadastro ou de representação geométrica compatível com o sistema cadastral.

O resultado é uma transformação silenciosa do sistema.

Embora a lei não imponha, de forma generalizada, a execução prévia de cadastro para todos os prédios, a existência de uma base cadastral crescente torna progressivamente indispensável verificar a compatibilidade geométrica entre prédios cadastrados e não cadastrados.

Caso contrário, o sistema arrisca-se a produzir situações juridicamente insustentáveis:
o reconhecimento de direitos sobre um prédio que, do ponto de vista geométrico, já se encontra parcialmente integrado noutro prédio cadastrado.

A expansão do cadastro predial introduz, assim, um novo padrão de segurança territorial. O objeto do direito — o prédio — deixa de poder ser definido apenas por palavras e passa a exigir uma determinação espacial verificável.

Por essa razão, aquilo que hoje surge apenas como uma cautela técnica tenderá a transformar-se numa prática corrente: sempre que esteja em causa o reconhecimento ou constituição de direitos sobre prédios não cadastrados, especialmente em aquisições originárias como a usucapião, a georreferenciação do prédio tornar-se-á um passo praticamente inevitável.

Não por imposição formal da lei, mas pela lógica do próprio sistema.

À medida que o cadastro predial se consolida, a velha distinção entre prédios “cadastrados” e “não cadastrados” começa a perder significado prático. O território passa a ser progressivamente lido através de uma base geométrica comum, perante a qual qualquer nova definição de prédio terá, inevitavelmente, de ser confrontada.