BUPi — O Cadastro É o Ponto de Partida ou a Meta?

O muro continua no mesmo sítio. A linha do cadastro passa pelo meio do trator.

Acabei de receber da Estrutura de Missão do BUPi o Guia Prático da consulta pública «Beira Atlântico». Já tinha alertado para o que pode acontecer quando se convertem em cadastro predial as representações gráficas georreferenciadas (RGG) do BUPi. Leio o guia e continuo com a mesma pergunta. Como é que o facto de ninguém reclamar serve para validar um desenho que pode estar errado?

O proprietário pode nem saber que a consulta está a decorrer. Pode ver o polígono e confiar no trabalho que lhe fizeram no balcão. Pode conhecer perfeitamente o seu terreno e ter dificuldade em reconhecer uma estrema numa imagem aérea. Em qualquer desses casos, o prazo acaba sem reclamação e a RGG pode passar a cadastro. Entretanto, que verificação foi feita para saber se o desenho estava certo?

Os mil metros quadrados da caderneta

A caderneta diz que o prédio tem 1 000 m². O proprietário chega ao balcão, indica mais ou menos onde fica o terreno e sai de lá com um polígono de 1 000 m². Como se chegou àquela área? Puxou-se uma linha de um lado, recuou-se outra do outro, e a área bateu certo. Podem ter ficado erradas as duas estremas.

Afirmo-o perentoriamente, pelo que tenho visto na minha atividade. A generalidade dos balcões municipais desinformou o cidadão. Desenharam-se prédios para coincidir com a área da caderneta e apresentou-se essa coincidência como confirmação dos limites. Ora, se foi a área da caderneta que serviu para fazer o desenho, o que é que a coincidência das áreas confirma? Que se conseguiu desenhar um polígono com a área que se queria. A matriz serve para efeitos fiscais. A área que lá consta, por si só, nada diz sobre onde passa a estrema.

O Estado incentivou a produção destes desenhos sabendo que quem procurava ajuda num balcão municipal confiava no trabalho que ali lhe faziam e dificilmente teria meios para o conferir. Agora pede a essas mesmas pessoas que descubram, dentro do prazo de uma consulta pública, os erros que ficaram nos desenhos.

O que ficou de fora do guia

Uma vez integrado o prédio na Carta Cadastral, a lei presume que a localização, a configuração e a área cadastradas correspondem à realidade. A linha que se traçou para perfazer os mil metros quadrados passa a presumir-se correta. Cabe a quem a contesta fazer a prova do erro. O Guia Prático avisa que, para corrigir a geometria depois da integração, será preciso recorrer a um técnico de cadastro predial e suportar os custos de uma operação de conservação cadastral. Sobre a presunção legal, nada. O próprio BUPi explica-a nas suas perguntas frequentes. Porque ficou de fora do guia? Regime Jurídico do Cadastro Predial, artigo 16.º · Perguntas frequentes do BUPi

Até 18 de janeiro de 2027, pode reclamar-se pela Internet ou, segundo o edital, no balcão BUPi do município onde fica o prédio. Quem mora longe e precisa de atendimento presencial tem de se deslocar ao concelho do prédio? Porque é que o balcão mais próximo não pode receber a reclamação e encaminhá-la? Edital da consulta, p. 5 · Prazo divulgado pelo BUPi

O edital admite documentos e esboços. Muito bem. Como é que o cidadão apresenta o polígono que entende correto? Se a questão é saber de que lado do muro passa a estrema, alguém vai ao local? E se o vizinho sustentar que a estrema é outra? O BUPi diz que a RGG pode ainda assim passar a cadastro se a reclamação for indeferida. Convém saber como é apreciada a prova antes de se chegar a esse ponto. Edital da consulta, pp. 4–5 · Comunicação do BUPi sobre a consulta

Quem resolve o que já está mal?

Na análise do Regime Jurídico do Cadastro Predial que fiz com Rui Miguel Simão, chamámos a atenção para o que já se passa com a conversão do antigo cadastro geométrico. Há zonas cadastradas há mais de 60 anos onde entretanto se construíram cidades. Há cartas dos anos 50, feitas à escala e com os meios da época, a que hoje se exige um rigor que nunca tiveram. Há erros grosseiros de vetorização e décadas sem conservação. Na Madeira e nos Açores, o quadro cadastral é, na prática, ininteligível para quem precisa de saber que informação vale e como a pode corrigir.

Como se corrige um prédio atravessado por uma estrada quando a estrada está no terreno há décadas e continua por refletir no cadastro? Onde se obtêm, junto da Infraestruturas de Portugal, os dados que outro serviço público exige ao proprietário? O que se faz com as expropriações que ficaram por refletir no cadastro e no registo? E com as cedências ao domínio público que ficaram por titular?

Até hoje, não ouvi uma palavra pública do IRN sobre o que deve fazer o cidadão quando a geometria que passa a cadastro diverge da descrição predial. O IRN tem assento na Comissão Administrativa que aprecia as reclamações. Depois da decisão, o proprietário chega à conservatória com uma descrição e um polígono que não batem certo. Que orientação tem a conservatória para resolver o problema? Lei n.º 65/2019, artigo 7.º-C

Com a DGT, na minha experiência, não se consegue dialogar sobre os casos concretos que ficam bloqueados. Os serviços do património da AT estão destruídos. Os municípios têm informação sobre loteamentos, destaques, arruamentos e cedências. Quando é preciso corrigir um prédio, a articulação entre os serviços, na prática, não existe.

Um município exige a retificação da área antes de aprovar uma operação urbanística. A correção cadastral pode deixar por resolver a área na matriz e a descrição no registo. Se ninguém consegue contactar um confinante, pode acabar por se exigir uma ação de demarcação sem que alguém tenha sequer contestado a estrema. E se o problema for obter um artigo matricial depois de uma anexação? Ou alterar o cadastro na sequência de uma justificação por usucapião de parte de um prédio, tendo em conta que os efeitos da usucapião se reportam ao início da posse? Quem pega no processo e o resolve até ao fim?

Antes de converter, decidam onde fica a meta

Antes de converter as RGG em cadastro, o Estado tem de dizer se o cadastro é o ponto de partida ou a meta da harmonização. Até hoje, ninguém me soube responder.

Quanto a mim, é a meta. O cadastro vem no fim, quando a localização, a configuração e a área do prédio estiverem consolidadas. Para lá chegar, é preciso confrontar o desenho com o terreno, os títulos, o registo e a matriz. É preciso um período razoável de adaptação, que dê tempo para ouvir os interessados, corrigir os erros e obrigar cada serviço a pronunciar-se sobre o que lhe compete. O fim desse período só conta se o trabalho estiver feito.

Até lá, podemos ter mais do que o BUPi de hoje. Podemos ter geometrias já verificadas e correções ainda em curso. É informação a caminho do cadastro. A presunção legal só deve chegar quando a harmonização estiver concluída.

E depois há os tribunais. Se dois vizinhos discutem a propriedade de uma faixa de terreno ou a localização de uma estrema, a presunção cadastral tem de poder ser contrariada no tribunal cível. A impugnação judicial de uma recusa de registo segue para os tribunais judiciais. Já a impugnação da legalidade de um ato administrativo da DGT cabe, em regra, à jurisdição administrativa. Por causa da mesma estrema, o proprietário pode ter de ir a dois tribunais. Código do Registo Predial, artigo 140.º

Suponhamos que o tribunal cível fixa a estrema. Se a DGT recusar a alteração, tem o proprietário de ir agora ao tribunal administrativo para conseguir que o mapa reflita a estrema que o tribunal cível já fixou? O Estado tem de dizer como é que uma sentença sobre a estrema se repercute no cadastro, no registo e na matriz. Caso contrário, o cidadão pode ganhar a ação e continuar com o mesmo erro no mapa.

Estamos a correr para o precipício.

P. S. Este texto é só mais um grito de alerta. Estou consciente de que vai servir de pouco ou de nada. Na parte que me toca, esta inconsciência do Estado beneficia-me magnificamente. Haverá trabalho para técnicos de cadastro, solicitadores e advogados. Ficaremos satisfeitos. Os responsáveis pela destruição já cá não estarão ou dirão que a culpa é do passado ou do sistema. Também sairão satisfeitos. O cidadão paga… e ainda fica satisfeito.