Verifique os limites do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e conheça os critérios que se aplicam ao seu contrato.
Ferramenta
Portaria n.º 454/2026/1, de 13 de outubro308 concelhos · Contratos novos e existentes · Valores de 2026
IRS do senhorio · Sem opção pelo englobamento
10% ou isenção: o que pode aplicar-se?
10%
Renda moderada
Taxa autónoma sobre os rendimentos prediais de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável.
Limite inicial de renda mensal: 2.300 € (2,5 × 920 €), sujeito às atualizações legais.
Aplicável aos rendimentos auferidos de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, incluindo contratos já em curso que cumpram os requisitos.
Não depende da adesão ao RSAA nem da entrega específica de documentos no IHRU exigida por esse regime.
Artigo 45.º-C, n.º 1, do EBF; artigos 2.º, 3.º e 18.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 97/2026. O valor a comparar considera a totalidade da contraprestação relevante nos termos do artigo 3.º, mesmo quando repartida por negócios distintos.
Isenção
Arrendamento acessível — RSAA
Os rendimentos prediais do contrato abrangido ficam isentos de IRS, cumpridos os requisitos e formalidades legais.
Renda dentro do limite por concelho e tipologia da portaria, com as majorações admissíveis.
Finalidade e prazo: em regra, três anos para residência permanente ou três meses para residência temporária, com os requisitos próprios desta modalidade.
Comunicação às Finanças e adesão ao IHRU. Prazo legal: 15 de janeiro do ano seguinte à celebração; nos contratos antigos, confirmar a aplicação deste prazo junto da AT/IHRU.
Artigos 3.º a 6.º do anexo III ao Decreto-Lei n.º 97/2026. A isenção abrange as renovações. Com opção pelo englobamento, as rendas isentas são consideradas para determinar a taxa aplicável aos restantes rendimentos.
Os limites são diferentes. Os 2.300 € do regime de renda moderada não correspondem à tabela por concelho e tipologia do RSAA. O simulador abaixo calcula o limite do RSAA e verifica requisitos complementares; não certifica automaticamente nenhum benefício fiscal. A taxa de 10% incide sobre o rendimento predial tributável apurado nos termos legais, não necessariamente sobre a renda bruta.
Contratos novos e existentes. Esta simulação adota a interpretação de que a data de celebração não exclui, por si só, o acesso ao RSAA, incluindo contratos vinculísticos e de duração indeterminada. A adesão de contratos antigos e as respetivas formalidades carecem de esclarecimento oficial. Avaliam-se os limites atualmente em vigor, sem atribuir efeitos fiscais retroativos.
Critérios e fundamento legal
Como é feita a verificação
Limites, majorações e partes de habitação
O anexo da Portaria n.º 454/2026/1 fixa o limite por concelho e tipologia. Acima de T5, adiciona-se ao valor de T5 o incremento municipal por cada quarto adicional.
O artigo 2.º, n.º 4, prevê duas majorações cumulativas: 10% por estacionamento privativo incluído e 10% por classe energética A ou superior com certificado válido à data do contrato. Nesta ferramenta, as majorações são somadas sobre a mesma base: fator 1,20 quando ambas se aplicam. Esta é a interpretação de cálculo adotada; não se aplica uma capitalização de 1,10 × 1,10.
Para partes de habitação: limite da habitação × área dos quartos arrendados, majorada em 25% nos quartos com WC privativo ÷ área de todos os quartos. Em conjuntos mistos, a majoração é aplicada apenas às áreas dos quartos com WC privativo. A fórmula não estabelece um teto autónomo para o quociente após essa majoração.
O cálculo mantém a precisão até ao fim. O valor mensal utilizável é truncado ao cêntimo inferior para não ultrapassar o limite matemático; esta opção conservadora de apresentação não constitui regra de arredondamento estabelecida na portaria.
Contratos existentes e limites atuais
A simulação não exclui contratos pela sua data de celebração. Adota-se a interpretação de que os contratos habitacionais já em vigor, incluindo os vinculísticos e os de prazo indeterminado, podem ser enquadrados se cumprirem os requisitos do RSAA. Esta interpretação não equivale a uma orientação oficial da AT ou do IHRU.
São utilizados os limites em vigor desde 14 de outubro de 2026. A ferramenta aprecia um eventual enquadramento atual: não determina a tributação de períodos anteriores nem aplica retroativamente a nova tabela. Os limites carecem de atualização para 2027.
Os benefícios de contratos já abrangidos pelo anterior programa e outras isenções legais, designadamente o artigo 46.º-A do EBF quando aplicável, exigem apreciação própria.
Prazo, finalidade e obrigações declarativas
O RSAA prevê prazo mínimo de três anos para residência permanente e três meses para residência temporária. Esta última exige fim especial transitório e residência fiscal do arrendatário em concelho distinto. Nas partes de habitação, são também verificados os requisitos de acesso e de abertura para o exterior previstos no artigo 3.º, n.º 2.
A articulação do artigo 3.º com contratos de partes de habitação para residência permanente exige análise jurídica individual. A ferramenta apresenta o limite financeiro, mas não declara automaticamente a elegibilidade dessa combinação.
O senhorio deve entregar a declaração ao IHRU, com cópia do contrato e comprovativo da comunicação às Finanças. A lei fixa 15 de janeiro do ano seguinte à celebração; a operacionalização deste prazo para contratos antigos deve ser esclarecida oficialmente. Não se pressupõe a necessidade de celebrar novo contrato. A comunicação do IHRU à AT não é verificada por esta página.
Consultar a tabela dos 308 concelhos
Limites base de 2026, em euros, antes das majorações
Concelho
T0
T1
T2
T3
T4
T5
Por quarto > 5
Taxa de 10% e isenção: o que deve ser distinguido
O artigo 45.º-C, n.º 1, do Estatuto dos Benefícios Fiscais estabelece a taxa autónoma de 10%, salvo taxa mais favorável, para rendimentos prediais de contratos exclusivamente habitacionais dentro do limite de renda moderada, auferidos até 31 de dezembro de 2029. O artigo 18.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 97/2026 fixa a produção de efeitos em 1 de janeiro de 2026.
O limite inicial de 2.300 € resulta de 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026 (920 €), nos termos do artigo 2.º, n.º 2, alínea a). Pode ser atualizado por portaria. Para a comparação, devem observar-se as regras do artigo 3.º, incluindo as relativas à totalidade dos valores pagos e à consideração do valor anual dividido pelo número de meses decorridos em cada ano.
O artigo 45.º-C não remete para os limites por concelho e tipologia da Portaria n.º 454/2026/1. O cumprimento desses limites, conjugado com os restantes requisitos do RSAA, permite aceder à isenção do artigo 6.º do anexo III. Na falta dos requisitos do RSAA, a eventual aplicação da taxa de 10% deve ser apreciada autonomamente.
O incumprimento dos requisitos do RSAA implica perda do benefício desde o momento do incumprimento, com regularização do imposto e juros compensatórios, nos termos do artigo 7.º. Esta ferramenta não calcula o imposto nem substitui a confirmação documental do enquadramento.