O paradoxo do cadastro predial

Exemplo de um prédio cadastrado (com presunção legal) manifestamente desajustado em relação à realidade fundiária.

Ao ler uma tese de doutoramento sobre a evolução do modelo cadastral português e a integração do LADM (Land Administration Domain Model), fica uma conclusão particularmente relevante: o verdadeiro problema do cadastro predial não é geográfico.
 
O problema está na compatibilização jurídica dos direitos sobre o território.
 
Durante muitos anos o debate sobre o cadastro foi apresentado como uma questão técnica:

•  falta de cartografia;
• ausência de coordenadas;
• insuficiência de meios topográficos;
• deficiência tecnológica;
• dificuldade em representar geometricamente os prédios.

 
Mas essa já não é, verdadeiramente, a questão central.
 
Hoje, a tecnologia permite levantar prédios com níveis de precisão impensáveis há poucas décadas. Equipamentos GNSS RTK, ortofotografia de elevada resolução, drones, modelos digitais de terreno e plataformas SIG resolveram, em larga medida, o problema técnico-geográfico.
 
O problema atual é outro:   quem decide juridicamente o que é o prédio.
 
E é aqui que começa a surgir uma confusão estrutural no modelo português.
 
O problema adjetivo: o paradoxo da conservação cadastral
 
O atual regime jurídico atribui ao cadastro uma presunção sobre a localização, configuração e área dos prédios.
 
Mas essa presunção cria um paradoxo difícil de resolver.
 
Se o sistema facilitar excessivamente a atualização do cadastro:

• fragiliza-se a estabilidade da informação;
• aumenta-se o risco de conflitos;
• diminui-se a confiança jurídica do sistema.

 
Se o sistema mantiver mecanismos excessivamente rígidos de conservação:
 o cadastro deixa de acompanhar a realidade;

• perpetua-se a desatualização;
• e a própria presunção acaba igualmente fragilizada.

 
O sistema fica assim preso entre dois riscos:

• um cadastro atualizado mas instável;
• ou um cadastro estável mas desatualizado.

 
Mas esse é apenas o problema adjetivo.
 
O verdadeiro problema é institucional
 
O problema substantivo está na forma como o cadastro tem vindo historicamente a ser gerido em Portugal.

Durante décadas, a Direção-Geral do Território procurou afirmar o cadastro predial como uma área de intervenção própria e autónoma, muitas vezes aproximando-se de funções que extravasam claramente o domínio técnico-geográfico.
 
No entanto, o cadastro não é — nem nunca foi — um mecanismo autónomo de definição jurídica da propriedade.
 
A definição do prédio, dos limites jurídicos da propriedade e da compatibilização dos direitos reais pertence:

• ao direito civil;
• ao registo predial;
• aos tribunais;
• e aos mecanismos jurídicos de resolução de conflitos.

 
Não pertence à cartografia.
 
A DGT possui naturalmente um papel essencial:

• desenvolvimento das plataformas;
• normalização técnica;
• gestão da infraestrutura geográfica;
• interoperabilidade dos sistemas;
• validação técnica da informação espacial.

 
Mas isso não significa que lhe caiba determinar, em termos materiais, a realidade jurídica do prédio.
 
Talvez o paralelo mais próximo seja precisamente o IGFEJ na área da justiça.
 
O IGFEJ desenvolve:

• plataformas;
• sistemas de informação;
• infraestruturas tecnológicas;
• suporte digital ao funcionamento dos tribunais.

 
Mas não interpreta o direito, não decide litígios e não redefine institutos jurídicos.
 
O mesmo deveria suceder no cadastro predial.
 
A DGT deve assegurar a infraestrutura técnica do sistema cadastral.
Mas a definição jurídica do prédio não pode migrar silenciosamente da esfera do direito civil e do registo predial para a esfera técnico-administrativa.
 
A ilusão da “verdade geométrica”
 
Existe hoje uma tentação perigosa:
transformar a representação geográfica numa espécie de verdade material absoluta.
 
Mas a realidade fundiária raramente é assim tão linear.
 
Os prédios resultam:

•  de negócios jurídicos;
• de usucapião;
• de operações urbanísticas;
• de expropriações;
• de divisões informais antigas;
• de alterações sucessivas da ocupação do território;
• e de décadas, ou séculos, de consolidação possessória.

 
Muitas vezes, a geometria apenas tenta representar juridicamente uma realidade muito mais complexa.
 
Por isso, o futuro do cadastro talvez dependa menos da obsessão pela “precisão absoluta” e mais da criação de mecanismos equilibrados de articulação entre:

• técnica;
• registo;
• direito civil;
• e estabilidade jurídica.

 
Porque o verdadeiro problema do cadastro português já não é tecnológico.
 
É institucional e jurídico.