Data de publicação: 03/09/2023
Introdução
Nos processos de divisão de coisa comum - mas também em inventário (seja este tramitado por Notário ou pelo Tribunal) - é habitual que se acorde ou decida pela venda dos bens, estando expressamente prevista tal possibilidade:
Na divisão de coisa comum, se coisa não pode ser dividida em substância e na conferência de interessados não for alcançado acordo de adjudicação a algum dos consortes, a coisa é vendida, podendo os consortes concorrer à venda (nº 2 do artigo 929º).
Como é amplamente aceite, o processo especial de divisão de coisa comum comporta duas fases (conferir acórdão TRP1509/19.8T8GDM.P1)
Na divisão de coisa comum, se coisa não pode ser dividida em substância e na conferência de interessados não for alcançado acordo de adjudicação a algum dos consortes, a coisa é vendida, podendo os consortes concorrer à venda (nº 2 do artigo 929º).
Como é amplamente aceite, o processo especial de divisão de coisa comum comporta duas fases (conferir acórdão TRP1509/19.8T8GDM.P1)
- - Fase declarativa - onde vai fixar as quotas, apurar se o bem é divisível em substância e procurar alcançar um acordo de adjudicação; e na impossibilidade...
- - Fase executiva - onde se irá promover a venda do bem, aplicando-se neste caso as regras que vigoram para o processo de execução, com as necessárias adaptações.
A fase executiva
Sabendo que os processos de divisão são tramitados nas secções cíveis de competência genérica, que em regra não tramitam processos de execução, é habitual que as secções estejam pouco ambientadas às especificidades da venda executiva, pelo que se têm vindo a presenciar algumas dificuldades, desde logo na decisão judicial de promover a venda, mas também na articulação das competências entre juiz, secretaria e agente de execução.
A momento chave para serem resolvidos tais diferendos é a conferência de interessados, cabendo às partes tomar a iniciativa de as esclarecer, conforme mais à frente irei sugerir. Antes, no entanto, vou procurar identificar os principais problemas:
A momento chave para serem resolvidos tais diferendos é a conferência de interessados, cabendo às partes tomar a iniciativa de as esclarecer, conforme mais à frente irei sugerir. Antes, no entanto, vou procurar identificar os principais problemas:
- Registo da ação;
- Citação de credores;
- Valor base.
- Modalidade de venda
- Depósito do preço;
- Nomeação e remuneração do agente de execução;
- Decisão de adjudicação e pagamentos;
Registo de ação
A ação de divisão de coisa comum, por força do artigo 3º do Código do Registo Predial, está sujeita a registo. A jurisprudência aponta no sentido de que a responsabilidade por requerer o registo da ação cabe ao Tribunal, que o deve fazer oficiosamente nos termos do artigo 8º-C do Código do Registo Predial (conferir acórdão TRG29/16.7T8PRG.G1).
É habitual que, chegado à fase executiva, sejamos confrontados com a falta desde registo, mostrando-se este imprescindível para que se assegurem os direitos das partes (incluindo credores públicos) e dos eventuais proponentes.
Não podem por isso as partes envolvidas (incluindo o agente de execução que venha a ser nomeado) verificarem se o registo de ação está efetivamente feito.
É habitual que, chegado à fase executiva, sejamos confrontados com a falta desde registo, mostrando-se este imprescindível para que se assegurem os direitos das partes (incluindo credores públicos) e dos eventuais proponentes.
Não podem por isso as partes envolvidas (incluindo o agente de execução que venha a ser nomeado) verificarem se o registo de ação está efetivamente feito.
Citação de credores
Tratando-se uma venda a que aplicam as regras resultantes do processo de execução, antes de se promover a venda, devem ser citados os credores, sejam estes "titulares de direito real de garantia, registado ou conhecido" (alínea b) do nº 1 do 786º) e ainda a Fazenda Nacional e o Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, I. P. (nº 2 do artigo 786º).
É comum que o agente de execução seja notificado, muito simplesmente, para promover a venda, sem que lhe seja dado o alcance das atividades que vai desenvolver, pelo que deverá o agente de execução verificar se foram ou não cumpridas as citações de credores.
Na eventualidade de não terem sido citados credores, o agente de execução deverá obter esclarecimentos junto da secretaria (ainda que informalmente), sem prejuízo de suscitar formalmente a intervenção do juiz.
A citação dos credores públicos deverá ser feita preferencialmente por via eletrónica, mas existem limitações informáticas que, em regra, vão impedir que assim seja concretizada, pelo que terá o agente de execução cumprir a citação por via postal, fazendo constar da citação a impossibilidade técnica de o fazer por via eletrónica.
Havendo credor hipotecário, este será citado por via postal, com a expressa indicação de que se trata de venda em processo de divisão de coisa comum e, caso já tenha sido decido pelo Juiz o valor da venda (à partida na conferência de interessados) juntar também essa decisão.
É comum que o agente de execução seja notificado, muito simplesmente, para promover a venda, sem que lhe seja dado o alcance das atividades que vai desenvolver, pelo que deverá o agente de execução verificar se foram ou não cumpridas as citações de credores.
Na eventualidade de não terem sido citados credores, o agente de execução deverá obter esclarecimentos junto da secretaria (ainda que informalmente), sem prejuízo de suscitar formalmente a intervenção do juiz.
A citação dos credores públicos deverá ser feita preferencialmente por via eletrónica, mas existem limitações informáticas que, em regra, vão impedir que assim seja concretizada, pelo que terá o agente de execução cumprir a citação por via postal, fazendo constar da citação a impossibilidade técnica de o fazer por via eletrónica.
Havendo credor hipotecário, este será citado por via postal, com a expressa indicação de que se trata de venda em processo de divisão de coisa comum e, caso já tenha sido decido pelo Juiz o valor da venda (à partida na conferência de interessados) juntar também essa decisão.
Valor base
O valor base de venda deverá ser fixado após os credores terem sido citados, pois tem também estes o direito de se pronunciar quanto à fixação deste valor. Porém, na maior parte dos casos, o valor base de venda é fixado ou na conferência ou em momento posterior, sem que tenham sido ouvidos os credores.
Quanto tal ocorre, deverá o agente de execução ter o cuidado de, com a citação de credores, remeter a decisão que fixou o valor de venda, para que os credores possam, com a reclamação de crédito, dizer o que tiverem por conveniente.
Quanto tal ocorre, deverá o agente de execução ter o cuidado de, com a citação de credores, remeter a decisão que fixou o valor de venda, para que os credores possam, com a reclamação de crédito, dizer o que tiverem por conveniente.
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Atenção - Se, quando for concretizada a citação de credores, já tiver sido decidido pelo Juiz o valor de venda, a citação de credores deve ser acompanhada da decisão que tenha sido tomada.
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Modalidade de venda
Na venda de bens imóveis, a modalidade da venda deverá ser, salvo pontuais exceções, a venda através de leilão eletrónico, no caso na plataforma e-leiloes.pt (nº 1 do artigo 837º).
A venda em negociação particular só deverá ocorrer quanto exista um comprador e um preço proposto por alguma das partes e que seja formalmente aceite pelas demais (832º do CPC).
Nem sempre o tribunal informa o agente de execução de qual a modalidade de venda que foi determinada, limitando-se a designa o AE como "encarregado de venda", pairando a dúvida, mais uma vez, de qual o alcance concreto do "mandato" conferido ao AE.
Dependendo dos esclarecimentos informais que obtenha junto da secretaria, tenho adoptado a prática tomar uma "decisão" que sintetiza as atividades que vou desenvolver como agente de execução / encarregado da venda, notificando desta todas as partes.
A venda em negociação particular só deverá ocorrer quanto exista um comprador e um preço proposto por alguma das partes e que seja formalmente aceite pelas demais (832º do CPC).
Nem sempre o tribunal informa o agente de execução de qual a modalidade de venda que foi determinada, limitando-se a designa o AE como "encarregado de venda", pairando a dúvida, mais uma vez, de qual o alcance concreto do "mandato" conferido ao AE.
Dependendo dos esclarecimentos informais que obtenha junto da secretaria, tenho adoptado a prática tomar uma "decisão" que sintetiza as atividades que vou desenvolver como agente de execução / encarregado da venda, notificando desta todas as partes.
Depósito do preço
Tratando-se de um processo de execução cabe - à partida - ao agente de execução a prática de todos os atos relacionados com a venda, incluindo receber o preço, o que neste caso será feito através da conta cliente, com referência MB emitida através do SISAAE. Por vezes encontramos tribunais que adoptam procedimento diferente, no caso de impor que o preço seja depositado à ordem dos autos através de DUC.
Nomeação e remuneração do agente de execução
A nomeação do agente de execução poderá ter resultado da indicação das partes ou por escolha aleatória da secretaria. Seja qual for a génese da nomeação, aconselho que o agente de execução esclareça como vai ser remunerado pela atividade que vai ser desenvolvida, uma vez que não existe norma concreta que o determine. Se não obtiver este esclarecimento "ad initium" o mais certo é que irá encontrar diferendos quando chegar o momento de dar pagamentos, pois quem paga irá provavelmente apelar à interpretação que lhe é menos onerosa.
Como referi, ao inexistir uma norma concreta, está aberta porta às mais diversas interpretações / opiniões, podendo-se defender qualquer uma delas, que sumariamente vou passar a descrever:
Regulamento das Custas Processuais
Será aplicada remuneração prevista no Regulamento das Custas processuais, mais precisamente a prevista no nº 2 do artigo 17º do
Regulamento das Custas Processuais, que será fixada pelo juiz no máximo de 5%.
Portaria nº 282/2013, de 29 de agosto
Serão aplicados os critérios resultantes da Portaria nº 282/2013 o que terá de ser feito com as necessárias adaptações, uma vez que não existe um valor específico para remuneração da venda, mas sim para os resultados obtidos de recuperação do crédito.
Ponderadas as variáveis remuneratórias, julgo que fará sentido aplicar a regra prevista para quanto já existe garantia real prévia à execução (alínea c) do nº 5 e nº 11 do artigo 50º da Portaria nº 282/2013), ou seja, de ser remunerado em função do valor obtido pela venda (tal e qual se tratasse de valor recuperado), reduzido a 50%, uma vez que o bem já se encontrava "garantido".
Ao valor sobre os resultados, acrescerá os atos que tenham sido praticados (citações de credores, notificações, etc), conforme previsto na mesma Portaria.
Assim, a título de exemplo, numa venda de 100.000,00 Euros, os honorários pelos resultados são de 1.244,80 € (ANEXO VIII e nº 11 do artigo 50º da Portaria 282/2013)
Regulamento das Custas Processuais
Será aplicada remuneração prevista no Regulamento das Custas processuais, mais precisamente a prevista no nº 2 do artigo 17º do
Regulamento das Custas Processuais, que será fixada pelo juiz no máximo de 5%.
Portaria nº 282/2013, de 29 de agosto
Serão aplicados os critérios resultantes da Portaria nº 282/2013 o que terá de ser feito com as necessárias adaptações, uma vez que não existe um valor específico para remuneração da venda, mas sim para os resultados obtidos de recuperação do crédito.
Ponderadas as variáveis remuneratórias, julgo que fará sentido aplicar a regra prevista para quanto já existe garantia real prévia à execução (alínea c) do nº 5 e nº 11 do artigo 50º da Portaria nº 282/2013), ou seja, de ser remunerado em função do valor obtido pela venda (tal e qual se tratasse de valor recuperado), reduzido a 50%, uma vez que o bem já se encontrava "garantido".
Ao valor sobre os resultados, acrescerá os atos que tenham sido praticados (citações de credores, notificações, etc), conforme previsto na mesma Portaria.
Assim, a título de exemplo, numa venda de 100.000,00 Euros, os honorários pelos resultados são de 1.244,80 € (ANEXO VIII e nº 11 do artigo 50º da Portaria 282/2013)
Aquando da nomeação do agente de execução seria óptimo que lhe fosse desde logo indicado os limites de atuação e fixado o critério de remuneração.
Decisão de adjudicação e pagamentos
A quem incumbe decidir pela adjudicação e dar pagamentos?
Se defendermos que se trata de uma fase estritamente executiva, a decisão de adjudicação cabe ao agente de execução, mas devemos aceitar que não se trata de uma opinião de todo pacífica.
Tenho adoptado como metodologia "hibrida", ou seja, após concluído o leilão notifico as partes do resultado do leilão, decorrido 10 dias notifico o proponente para depositar o preço e demonstrar cumprimento das obrigações fiscais, e só então apresente requerimento ao Juiz para que decida pela adjudicação do imóvel.
Se defendermos que se trata de uma fase estritamente executiva, a decisão de adjudicação cabe ao agente de execução, mas devemos aceitar que não se trata de uma opinião de todo pacífica.
Tenho adoptado como metodologia "hibrida", ou seja, após concluído o leilão notifico as partes do resultado do leilão, decorrido 10 dias notifico o proponente para depositar o preço e demonstrar cumprimento das obrigações fiscais, e só então apresente requerimento ao Juiz para que decida pela adjudicação do imóvel.
Exemplo de requerimento
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Exmº Senhor
Juiz de Direito [...] agente de execução designado nestes autos para promover a venda, vem expor e requerer a V.Exª o seguinte: 1. Foi concluído a venda em leilão eletronico do prédio [...], tendo sido alcançado o valor de [...], que se mostra superior a 85% do valor base (doc1 - certidão de leilão). 2. As partes foram notificadas da certidão de leilão / melhor proposta, nada tendo dito ou reclamado (doc2 - notificação às partes) 3. O proponente [nome], concretizou o depósito do preço em [...] e demonstrou o cumprimento das obrigações fiscais (doc3 - depósito do preço; doc4 - Liquidação de IMT e IS) Face ao acima referido, requer a V.Exª digne decidir pela adjudicação do imóvel [...] ao proponente [...] pelo preço de [...], ordenando ainda que o ora requerente emita o competente título de transmissão e promova o registo a favor do proponente. Pede Deferimento, |
Antecipar as dúvidas na conferência de interessados
Para evitar debates e dúvidas posteriores será conveniente que as partes, na própria conferência de interessados, procurem esclarecer como vai ser tramitada a fase executiva, requerendo que da ata se faça constar a solução adoptada, conforme se passa a exemplificar:
Exemplo de ata de conferência
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...verificada que foi a indivisibilidade do bem e não tendo as partes alcançado acordo de adjudicação, vai promover-se a venda do bem (nº 2 do artigo 929º), concluindo-se a fase declarativa destes autos.
Para promover a fase executiva é designado o agente de execução [...], a quem incumbe promover todos os atos a esta fase inerentes, de acordo com a regras resultantes para o processo de execução, incluindo: a) Na eventualidade de ainda não estar ainda feito, promove o registo da presente ação; a) Citar de credores (alínea b) do nº 1 do 786º e nº 2 do artigo 786º). b) Tomar decisão quanto á modalidade de venda, incluindo o valor base; c) Adjudicar o bem ao proponente, após pago o preço e cumpridas as obrigações fiscais; e) Emitir o título de transmissão e promover o registo. Quanto à remuneração do agente de execução, esta deverá ser calculada de acordo com os critérios previstos na Portaria nº 282/2013, de 29 de agosto, aplicando-se, quanto à componente variável da remuneração regra prevista para quanto já existe garantia real prévia à execução (alínea c) do nº 5 e nº 11 do artigo 50º da Portaria nº 282/2013). Após concluídos os procedimentos de venda, deverá o processo ser concluso para que se apurem as custas, se ordene pagamentos e ainda, caso alguma das partes beneficie de apoio judiciário, para efeitos do disposto no artigo 10º da Lei 34/2004, de 29 de julho. Os pagamentos serão realizados a final pelo agente de execução, observando o disposto no artigo 541.º do CPC. |