Cadastro Predial --> Perguntas e Respostas

As respostas não são mais do que a minha própria interpretação, sustentada nos textos legais e a documentação pública disponível. Podem, por isso, merecer oportunas atualizações ou até mesmo significativas alterações, conforme venha a aprofundar análise do diploma e venham a ser publicados os diplomas complementares. 

Existe obrigação imediata de cadastrar um prédio, seja ele rústico, urbano ou misto?

Não existe uma obrigação imediata ou sequer um prazo para que se promova o cadastro. A obrigação submeter o prédio a cadastro depende, em regra, do prédio estar inserido numa “área de execução de cadastro predial”.
Existem inúmeras entidades que podem despoletar uma operação de execução de cadastro predial, como por exemplo a Câmara Municipal, Junta de Freguesia ou a entidade responsável por um processo de expropriação.
Nesta data (setembro de 2023) nos concelhos em que vigora o Sistema de Informação Cadastral Simplificado, a obrigação de georreferenciar a os seus imóveis só se verifica nos prédios rústicos (ou mistos) e caso seja necessário promover o registo na conservatória ou para aceder a determinados benefícios.

o RJCP aplica-se aos prédios urbanos?

Sim, o RJCP aplica-se aos prédios urbano, rústicos e mistos.

Quando é que um prédio se considera “cadastrado”?

Resulta do artigo 11º que um prédio se considera cadastrado com a sua inscrição na carta cadastral.

Num processo de loteamento, como e quando vai ser concretizada a sua inclusão na carta cadastral?

Inexiste por agora as regras de execução de cadastro, mas não tenho dúvidas que se trata de um tema de imensa relevância e responsabilidade, pois todos sabemos que são habituais incoerências entre o projeto e a implantação. Presumo que passará a ser obrigatória a participação de um técnico de cadastro que será responsável por assegurar que os elementos recolhidos no terreno (após conclusão dos trabalhos de urbanização.
No que diz respeito ao quando…fica por resolver se a inclusão na carta cadastral irá ocorrer com a emissão do alvará ou após a receção provisória ou definitiva!

Quem tem legitimidade para promover uma operação de execução sistemática de cadastro predial?

O procedimento de operação de execução sistemática de cadastro predial é promovido pelos promotores de cadastro predial referidos no n.º 1 do artigo 18.º

• Direção Geral do Território
• Comissões de coordenação Regional;
• Freguesias (locais territorialmente competentes)
• Município (locais territorialmente competentes)
• Direção-Geral de Agricultura e Desenvolvimento Rural.
• Direção-Geral do Tesouro e Finanças
• ESTAMO, S. A.;
• FLORESTGAL, S. A.;
• Entidades gestoras nas áreas delimitadas como Zona de Intervenção Florestal (ZIF);
• Entidades gestoras das Áreas Integradas de Gestão da Paisagem (AIGP) e das Operações Integradas de Gestão da Paisagem (OIGP);
• Entidades expropriantes, no âmbito dos procedimentos de expropriação por utilidade pública;
• Entidades públicas que, no exercício das suas competências, promovam operações de transformação fundiária ou realizem atividades ou trabalhos no domínio do cadastro predial;
• Entidades privadas às quais sejam legalmente atribuídas competências para executar atividades ou trabalhos no domínio do cadastro predial.
• Titulares cadastrais podem ser promotores de cadastro predial, quando sobre os mesmos recaia a obrigação de execução de cadastro predial, nos termos do presente decreto-lei

Existe mais segurança jurídica na aquisição de um prédio incluído na carta cadastral?

Sem dúvida que sim, pois existe uma maior certeza quanto ao objeto do negócio jurídico, desde logo do que deriva da presunção legal que resulta do artigo 16º Tratando-se de presunção ilidível (conferir nº 4) e como tal sem força probatória plena, o real alcance desta “presunção” só vai ser descoberto mais tarde, em função do que vier a ser objeto de debate nos tribunais superiores. A conjugação com o nº 3 e 4 deverá ser objeto de profundo debate, muito particularmente quando é referido “…não prevalecem sobre o cumprimento das disposições legais e regulamentares aplicáveis

Será que o BUPI vai ser estendido aos prédios urbanos?

Faz todo o sentido que sim. 

O que vai acontecer aos processos de processos de reclamação administrativa?

Estando iminente a entrada em vigor do novo Regime Jurídico do Castro Predial importa perceber o que vai acontecer aos processos (certamente milhares) reclamação administrativa há muito congelados na DGT.
O artigo 83º do RJCP deverá responder a esta questão. Porém, não me parece que haja uma clara consciência do real impacto, senão vejamos:

1. O Regime Jurídico do Castro Predial entra em vigor no prazo de 90 dias após a sua publicação (artigo 89º).
2. Do nº 1 do artigo 83º estabelece um regime transitório, prevendo que os processos pendentes são analisados pela DGT ou pela CCDR territorialmente competente, até à emissão do parecer.
3. Acontece que, o mesmo nº 1 começa com a frase “Até à entrada em vigor do presente decreto-lei…”!

Acreditando que tenha sido esta a vontade do legislador, temos que a norma transitória só se aplica durante 90 dias, deixando de ter qualquer aplicabilidade após 23/11/2023, tendo como consequência a transição de todos os processos pendentes para o novo regime, ou seja, o procedimento de conservação de cadastro (conferir o nº 3 do artigo 83º).
Devo assinalar que não tive acesso aos trabalhos que levaram a esta opção legislativa, desconheço ser estão pendentes eventuais retificações ou “correções de tiro” atiradas para diplomas complementares. Porém, olhando para norma sem qualquer outro contexto, as consequências imediatas são as seguintes:

• A partir de 23/11/2023 deixam de ser admitidos pedidos de reclamação administrativa, passando a aplicar-se os procedimentos de conservação previsto no artigo 52º, desconhecendo-se por agora como estes procedimentos vão na prática ocorrer.;
• Os processos de reclamação administrativa pendentes passam a ser tratados nos temos do novo regime, no caso de conservação cadastral, implicando, à partida, que o titular cadastral indique um técnico de cadastro, desconhecendo-se como vão ou não ser transitados para estes profissionais (quer são externos à DGT);
• Os Serviços de Finanças têm de notificar os titulares cadastrais da subordinação do pedido ao novo regime. Tenho séria dúvidas que a AT tem um registo estruturado dos processos pendentes, pelo que não antevejo que tal notificação venha a ocorrer.
• Os valores que já tenham sido entregues à DGT para suportar os custos do processo de reclamação administrativa, terão de ser restituídos aos respetivos requerentes.