Fracionamento de prédios
O direito de propriedade sobre imóveis é amplamente reconhecido e protegido em diversos sistemas jurídicos, mas não é absoluto. Existem várias restrições e limitações que visam equilibrar o direito individual de propriedade com o interesse coletivo e o bem-estar público.
Cada uma das concretas restrições aos direito de propriedade acabam por quer uma multiplicidade de fundamentos, cuja valorização vai mudando ao longo dos tempos, de acordo com a evolução socioeconómica, no fundo, do que é valorizado a cada momento, como é, por exemplo, o tema do domínio público hídrico, que na sua génese tinha por fundamento a proteção das vias de transporte fluviais, passando mais tarde para a proteção dos recursos hídricos e hoje com uma plano mais abrangente de protelação ambiental.
Mas o tema que pretendo aqui analisar prende-se com as restrições ao fracionamento de imóveis.
Determina o artigo 1379º do Código Civil (com a redação
São nulos os atos de fracionamento ou troca contrários ao disposto nos artigos 1376.º e 1378.º
São anuláveis os atos de fracionamento efetuado ao abrigo da alínea c) do artigo 1377.º se a construção não for iniciada no prazo de três anos.
A ação de anulação caduca no fim de três anos, a contar do termo do prazo referido no n.º 2.
Artigo 1376.º
(Fraccionamento)
1. Os terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País; importa fraccionamento, para este efeito, a constituição de usufruto sobre uma parcela do terreno.
2. Também não é admitido o fraccionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura.
3. O preceituado neste artigo abrange todo o terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora seja composto por prédios distintos.
Artigo 1377.º
(Possibilidade do fraccionamento)
A proibição do fraccionamento não é aplicável:
a) A terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos ou se destinem a algum fim que não seja a cultura;
b) Se o adquirente da parcela resultante do fraccionamento for proprietário de terreno contíguo ao adquirido, desde que a área da parte restante do terreno fraccionado corresponda, pelo menos, a uma unidade de cultura;
c) Se o fraccionamento tiver por fim a desintegração de terrenos para construção ou rectificação de estremas.
Artigo 1378.º
(Troca de terrenos)
A troca de terrenos aptos para cultura só é admissível:
a) Quando ambos os terrenos tenham área igual ou superior à unidade de cultura fixada para a respectiva zona;
b) Quando, tendo qualquer dos terrenos área inferior à unidade de cultura, da permuta resulte adquirir um dos proprietários terreno contíguo a outro que lhe pertença, em termos que lhe permitam constituir um novo prédio com área igual ou superior àquela unidade;
c) Quando, independentemente da área dos terrenos, ambos os permutantes adquiram terreno confinante com prédio seu.
282/21.4T8CPV.P1
I – À aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre determinada parcela de terreno não obsta o facto de a mesma não estar autonomizada juridicamente como imóvel e consubstanciar um fracionamento em área inferior à unidade de cultura de um outro prédio rústico;
II – A ressalva de “disposição em contrário” prevista no art. 1287º do C. Civil, em relação à aquisição do direito a cujo exercício corresponde a atuação do possuidor, não abarca a situação de proibição de fracionamento prevista no art. 1376º daquele mesmo diploma;
III – Sendo a usucapião uma forma de aquisição originária do direito de propriedade, o novo titular recebe o seu direito independente do direito do titular antigo e, em consequência, não lhe podem ser opostas as exceções de que seria passível o direito daquele titular; isto é, irrelevam quaisquer irregularidades precedentes e eventualmente atinentes à alienação ou transferência da coisa para o novo titular, sejam os vícios de natureza formal ou substancial.
3147/21.6T8STB.E1
I – Desde que se verifiquem os pressupostos legais exigidos para a aquisição do direito de propriedade, a usucapião pode incidir sobre parcela de terreno inferior à unidade de cultura, contrariando o regime jurídico decorrente da redação dada ao artigo 1379.º, pela Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, que comina com a nulidade o fracionamento de prédios rústicos por ofensa à área de cultura mínima que não constituam partes integrantes de prédios urbanos (artigo 1377.º do CC).
II – A situação de encrave de qualquer das parcelas resultante do fracionamento de prédio rústico, nos termos dos artigos 1376.º, n.º 2, e 1379.º, n.º 1, do CC, configura uma causa de pedir distinta do fundamento previsto no n.º 1 do artigo 1376.º do CC.
III – Se do fracionamento decorrer o encrave de uma das parcelas, o mesmo não é admitido, por força do número 2 do artigo 1376.º do CC, e neste caso, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura.
IV – Não existindo encravamento absoluto ou relativo do prédio identificado sob a verba n.º 3 da escritura em causa, não merece censura a decisão recorrida que julgou improcedente a pretensão do Autor de ver declarada a nulidade da escritura de divisão e doação do prédio rústico, celebrada no dia 14.06.2018.
- Interação com os prédios confinantes, refletidas em servidões de passagem, exploração e condução de águas, dever de manutenção de vegetação, direitos de vistas, direitos de preferência.
- Ambientais, como a Reserva Ecológica Nacional (REN), Zonas de Proteção Especial (ZPE), Parques Naturais e Reservas Naturais, Proteção de Recursos Hídricos, Exploração de inertes, Utilização de Agrotóxicos e Produtos Químicos, etc...
- Urbanísticas, resultantes dos diversos tipos de planos de ordenamento, regulamentos municiais, etc.
- Económicas, que visam proteger determinado tipo de atividades, regular os preços, assegurar a viabilidade na exploração e gestão da terra e que se traduzem em direitos de preferência, zonamento de atividades e restrições ao fracionamento da propriedade.
Cada uma das concretas restrições aos direito de propriedade acabam por quer uma multiplicidade de fundamentos, cuja valorização vai mudando ao longo dos tempos, de acordo com a evolução socioeconómica, no fundo, do que é valorizado a cada momento, como é, por exemplo, o tema do domínio público hídrico, que na sua génese tinha por fundamento a proteção das vias de transporte fluviais, passando mais tarde para a proteção dos recursos hídricos e hoje com uma plano mais abrangente de protelação ambiental.
Mas o tema que pretendo aqui analisar prende-se com as restrições ao fracionamento de imóveis.
Determina o artigo 1379º do Código Civil (com a redação
São nulos os atos de fracionamento ou troca contrários ao disposto nos artigos 1376.º e 1378.º
São anuláveis os atos de fracionamento efetuado ao abrigo da alínea c) do artigo 1377.º se a construção não for iniciada no prazo de três anos.
A ação de anulação caduca no fim de três anos, a contar do termo do prazo referido no n.º 2.
Artigo 1376.º
(Fraccionamento)
1. Os terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País; importa fraccionamento, para este efeito, a constituição de usufruto sobre uma parcela do terreno.
2. Também não é admitido o fraccionamento, quando dele possa resultar o encrave de qualquer das parcelas, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura.
3. O preceituado neste artigo abrange todo o terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora seja composto por prédios distintos.
Artigo 1377.º
(Possibilidade do fraccionamento)
A proibição do fraccionamento não é aplicável:
a) A terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos ou se destinem a algum fim que não seja a cultura;
b) Se o adquirente da parcela resultante do fraccionamento for proprietário de terreno contíguo ao adquirido, desde que a área da parte restante do terreno fraccionado corresponda, pelo menos, a uma unidade de cultura;
c) Se o fraccionamento tiver por fim a desintegração de terrenos para construção ou rectificação de estremas.
Artigo 1378.º
(Troca de terrenos)
A troca de terrenos aptos para cultura só é admissível:
a) Quando ambos os terrenos tenham área igual ou superior à unidade de cultura fixada para a respectiva zona;
b) Quando, tendo qualquer dos terrenos área inferior à unidade de cultura, da permuta resulte adquirir um dos proprietários terreno contíguo a outro que lhe pertença, em termos que lhe permitam constituir um novo prédio com área igual ou superior àquela unidade;
c) Quando, independentemente da área dos terrenos, ambos os permutantes adquiram terreno confinante com prédio seu.
282/21.4T8CPV.P1
I – À aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre determinada parcela de terreno não obsta o facto de a mesma não estar autonomizada juridicamente como imóvel e consubstanciar um fracionamento em área inferior à unidade de cultura de um outro prédio rústico;
II – A ressalva de “disposição em contrário” prevista no art. 1287º do C. Civil, em relação à aquisição do direito a cujo exercício corresponde a atuação do possuidor, não abarca a situação de proibição de fracionamento prevista no art. 1376º daquele mesmo diploma;
III – Sendo a usucapião uma forma de aquisição originária do direito de propriedade, o novo titular recebe o seu direito independente do direito do titular antigo e, em consequência, não lhe podem ser opostas as exceções de que seria passível o direito daquele titular; isto é, irrelevam quaisquer irregularidades precedentes e eventualmente atinentes à alienação ou transferência da coisa para o novo titular, sejam os vícios de natureza formal ou substancial.
3147/21.6T8STB.E1
I – Desde que se verifiquem os pressupostos legais exigidos para a aquisição do direito de propriedade, a usucapião pode incidir sobre parcela de terreno inferior à unidade de cultura, contrariando o regime jurídico decorrente da redação dada ao artigo 1379.º, pela Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, que comina com a nulidade o fracionamento de prédios rústicos por ofensa à área de cultura mínima que não constituam partes integrantes de prédios urbanos (artigo 1377.º do CC).
II – A situação de encrave de qualquer das parcelas resultante do fracionamento de prédio rústico, nos termos dos artigos 1376.º, n.º 2, e 1379.º, n.º 1, do CC, configura uma causa de pedir distinta do fundamento previsto no n.º 1 do artigo 1376.º do CC.
III – Se do fracionamento decorrer o encrave de uma das parcelas, o mesmo não é admitido, por força do número 2 do artigo 1376.º do CC, e neste caso, ainda que seja respeitada a área fixada para a unidade de cultura.
IV – Não existindo encravamento absoluto ou relativo do prédio identificado sob a verba n.º 3 da escritura em causa, não merece censura a decisão recorrida que julgou improcedente a pretensão do Autor de ver declarada a nulidade da escritura de divisão e doação do prédio rústico, celebrada no dia 14.06.2018.