FATORES QUE INFLUENCIAM A DECISÃO DO TÉCNICO DE CADASTRO
Na execução de processo de cadastro, com especial relevância quanto de trata processo de conservação cadastral (em que se vai alterar ou corrigir o que já se considera cadastro predial), cabe ao técnico de cadastro apreciar a viabilidade do processo, sendo da sua exclusiva responsabilidade decidir se esta é ou não concretizada.
Sobe o ponto de vista estritamente formal cabe ao técnico de cadastro:
- Realizar a inspeção ao local
- Georreferenciar os limites do prédio (prédios);
- Analisar e arquivar a documentação de suporte à operação que considere ser necessária;
- Dar o enquadramento legal à operação e verificar as disposições legais aplicáveis;
- Verificar a legitimidade das partes (seja o titular cadastral e sempre que necessário dos titulares confinantes).
- Submeter o resultado na plataforma de conservação de cadastro.
Se, sob o ponto de vista funcional, todo o processo já encerrar alguma complexidade, a decisão de submeter determinar conservação pode, em concreto, mostrar-se mais complexa, pois pode ser influenciada por inúmeros fatores, que se passam a enumerar:
- Dimensão do prédio vs dimensão da retificação;
- Relevância económica da área objeto de retificação;
- Conflitos entre confinantes (pré-existentes ou potenciais);
- Facilidade na identificação dos confinantes;
- Coincidência da retificação com os sinais / evidências do prédio;
- Qualidade da informação cadastral;
- Caraterísticas endémicas do local;
- Títulos ou outros documentos de suporte;
Para melhor se apreender estes fatores imagine-se um processo de conservação de cadastro em que se pretende retificar a extrema entre dois prédios.
Dimensão do prédio vs dimensão da retificação;
A dimensão (seja em área ou extensão linear) pode ser ou não aceitável, dependendo da área total do prédio. Se a a extensão linear do limite corrigido é de 2 metros numa extrema de 200 metros, implicando a "transferência" de 40 m2 num prédio de 5.000 m2, esta alteração poderá será perfeitamente aceitável. Mas alterar 40 m2 num prédio com 500 m2, já não o será.
Relevância económica da área objeto de retificação;
Uma retificação de 100 m2 em zona florestal tem certamente pouca influência, mas 100 m2 em zona urbana altamente valorizada implica que o TCP tenha muito mais atenção.
Ainda que seja uma prédio de reduzido valor, se a retificação implicar um diminuição da "frente" para a via pública, que de alguma maneira possa condicionar / dificultar o acesso, deverá também merecer redobrada atenção.
Ainda que seja uma prédio de reduzido valor, se a retificação implicar um diminuição da "frente" para a via pública, que de alguma maneira possa condicionar / dificultar o acesso, deverá também merecer redobrada atenção.
Conflitos entre confinantes (pré-existentes ou potenciais);
A inspeção ao local e as questões que nesse momento podemos colocar aos titulares cadastrais são muito relevantes. Se há notícia de conflitos entre vizinhos, antigos ou anunciados, devem colocar o técnico de sobreaviso, pois a decisão de ser mais criterioso na intervenção dos confinantes, recusando a realização de processo de conservação sem a intervenção formal dos proprietários do prédio confinantes, verificando com rigor essa mesma qualidade.
Facilidade na identificação dos confinantes.
A dificuldade em obter a colaboração dos confinantes é muitas vezes inibidora da realização do processo de conservação. Ponderados os diversos fatores, poderá o TCP aceitar promover a retificação até mesmo sem a intervenção formal dos confinantes, quando, por exemplo, inexiste registo de aquisição, a matriz está em verbete, inexistem sinais de utilização do prédio e a retificação tem reduzido impacto.
Coincidência da retificação com os sinais / evidências do prédio
Se a retificação pretendida está acompanhada de sinais claros no terreno, por exemplo a existência de um muro , linhas de água, ramadas, valas, etc, a decisão do TCP é mais simples. Mas se a retificação não é acompanhada desses sinais ou quando contraria esses sinais, então deve ser mais exigente.
Qualidade da informação cadastral;
A antiguidade do cadastro e qualidade da informação de base, seja a escala original , assim como quando são conhecidos os erros sistemáticos de vetorização, podem simplificar a decisão de promover a retificação.
Caraterísticas endémicas do local
Cada região, cada município e por vezes cada freguesia, tem caraterísticas muito particulares que devem ser atendidas pelo técnico. Podem ser subfatores tão dispares como a orografia, a géneses coletiva da propriedade (divisão de baldios) , direitos de consortes (caminhos, poças, eiras, abrigos, etc) a dimensão média da propriedade, a emigração das populações, ou, até, o apego das gentes à terra!
Títulos ou outros documentos de suporte
Casos haverá em que existem títulos que suportam a operação de conservação, como por exemplo uma escritura de venda, acerto de extremas, aumentos de logradouro, reconhecimento de direito, operações de loteamento, urbanização, afetações (formais ou informais) ao domínio público...
A redução de área de um prédio por afetação (ainda que informal) ao domínio público rodoviário é perfeitamente razoável. Mas se essa afetação implicar o fracionamento do prédio, o técnico deverá ter certeza de que se trata, de facto, de uma caminho público.
A redução de área de um prédio por afetação (ainda que informal) ao domínio público rodoviário é perfeitamente razoável. Mas se essa afetação implicar o fracionamento do prédio, o técnico deverá ter certeza de que se trata, de facto, de uma caminho público.