2. A RELEVÂNCIA DA REALIDADE MATERIAL
Por maior que seja a relevância da informação que consta do cadastro, a realidade material, os sinais que se encontram no terreno, são os elementos supremos na determinação e caraterização do direito de propriedade, razão pela qual a inspeção do local é elemento primordial para uma correta transposição da materialidade para o cadastro.
Nas operações de conservação a complexidade é muitas vezes acrescida, pois só dispomos de acesso aos polígonos georreferenciados, sem os documentos que suportaram as operações de cadastro, tornando difícil detectar eventuais erros ocorridos, seja os resultantes das operações de terreno, na representação gráfica, ou na transposição digital das secções cadastrais.
Nas operações de conservação a complexidade é muitas vezes acrescida, pois só dispomos de acesso aos polígonos georreferenciados, sem os documentos que suportaram as operações de cadastro, tornando difícil detectar eventuais erros ocorridos, seja os resultantes das operações de terreno, na representação gráfica, ou na transposição digital das secções cadastrais.
A interpretação dos sinais é uma arte que se vai adquirindo com a experiência, lidando com os casos concretos e com as caraterísticas endémicas da propriedade e do direito em cada região. O que é verdade no Minho, não é necessariamente verdade em Trás os Montes.
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Muros seculares só passiveis de identificação no próprio local, pois o coberto vegetal é muito denso.
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Pedras de delimitação dos prédios (não chegam a ser muros).
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Esteiros / vinhas e ramadas que em algumas zonas coincidem com os limites do prédio.
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Marcos (em pedra, cimento e neste caso com viga de pre-esforçado
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Caminhos de "consortes ou fazendeiros" e caminhos de servidão
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Poças e tanques de consortes
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Levadas e canais de rega
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Construções comunitárias
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Com base nos elementos colhidos no terreno o TCP tem a oportunidade de validar o passado, conseguindo recuar - sem dificuldade - cerca de 30 anos, utilizando para o efeito a fotografia aérea disponibilizada pela DGT (1995 até aos dias de hoje) , sem prejuízo de outras fontes de informação também relevantes, nomeadamente a do Centro de Informação Geográfica do Exército (1937 até 2015)
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4. CONJUGAÇÃO DOS SINAIS
Determinar os limites de um prédio pode revelar-se uma tarefa complexa e por vezes impossível de alcançar no local, uma vez que:
- A idade dos titulares ou das pessoas que conhecem os prédios é muito elevada, não tendo condições para acompanhar os trabalhos de campo;
- Os atuais proprietários herdaram as terras e não conhecem os limites;
- O coberto vegetal demasiado denso;
- O valor intrínseco do prédio é reduzido, não se justificando o custo de "limpeza";
- É habitualmente impossibilidade de alcançar os proprietários dos prédios confinantes, pois já faleceram, emigraram, etc.
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A determinação dos limites por foto interpretação mostrava-se inviável.
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Fora obtidas as coordenadas dos limites do prédio, mas uma extensão com algum significado era totalmente inacessível. O titular (proprietário) informou que seria uma linha mais ao menos reta, ao longo de um pequeno valado (cerca de 30 cm de altura)
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O ortofotomapa de 2015 permitiu perceber uma diferença de textura que coincidia com a informação prestada.
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O polígono do prédio foi "fechado" de acordo com a indicação do titular e sustentado na informação resultantes das imagens aéreas.
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3. NECESSIDADE DE TÍTULO
Nos processos de conservação é obrigação do TCP garantir que as alterações estão sustentadas em "títulos válidos e eficazes" (alínea a) do nº 4 do artigo 57º) que a informação recolhida é "suficiente e correta" (alínea b)) e por fim "assegurada a harmonização" entre registo/matriz/cadastro.
Será expetável que a retificação de cadastro não implique a produção de novos títulos, mas é inevitável que o TCP tenha de analisar os títulos que serviram de base à abertura ou atualização da descrição predial, sob pena de não conseguir alcançar a harmonização.
Ter sempre presente que a retificação ocorre do cadastro tem por objetivo corrigir a configuração geométrica do prédio, podendo essa
Ter sempre presente que a retificação ocorre do cadastro tem por objetivo corrigir a configuração geométrica do prédio, podendo essa
4. FORMALIDADE
5. LEGITIMIDADE
6. RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO DE CADASTRO E FUNDAMENTAÇÃO
O t
7. PERGUNTAS E RESPOSTAS
1. Quanto estou a trabalhar na conservação de um prédio cadastrado, tenho a obrigação de verificar todas as extremas do prédio ou posso cingir a minha intervenção àquilo que me é pedido, por exemplo o fracionamento por interseção da via pública?
Não. Não existe obrigação de o TCP verificar todos os limites do prédio sujeito a conservação, podendo circunscrever o seu trabalho à parte do prédio que o cliente (titular cadastral) pretende ver resolvido. Deve, no entanto, o TCP assegurar que o cliente compreende e aceita essa opção, que deve ficar vertida no documento através do qual contrata o serviço.
2. Se for necessário alterar alguma dos limites no cadastro é obrigatória a intervenção do proprietário do prédio confinante que será afetado por essa alteração?
Recordar que estamos perante uma retificação do cadastro ou seja, não se está a alterar a geometria do prédio por força de operações fundiárias (tituladas ou não), pois estas alterações terão tratamento diferenciado, com formalidade muito diferente da que resulta da simples retificação.
Ainda que se trate de retificação devemos sempre tentar obter a intervenção dos titulares cadastrais confinantes, sabendo à partida que, em muitos casos, essa intervenção será tendencialmente impossível de alcançar.
Dependendo da "dimensão" da alteração, se esta adiciona ou retira área ao confinante, se pode "esconder" uma operação fundiária não titulada, da relevância económica, dificuldade de alcançar o contato com os confinantes, sinais que podem ser vistos no terreno e no histórico de ortofotos, natureza do erro, entre outros, considero que haverá situações em que a intervenção dos confinantes pode ser perfeitamente dispensada pelo TCP, não deixando este de ter de fundamentar o porquê dessa mesma dispensa.
Ainda que se trate de retificação devemos sempre tentar obter a intervenção dos titulares cadastrais confinantes, sabendo à partida que, em muitos casos, essa intervenção será tendencialmente impossível de alcançar.
Dependendo da "dimensão" da alteração, se esta adiciona ou retira área ao confinante, se pode "esconder" uma operação fundiária não titulada, da relevância económica, dificuldade de alcançar o contato com os confinantes, sinais que podem ser vistos no terreno e no histórico de ortofotos, natureza do erro, entre outros, considero que haverá situações em que a intervenção dos confinantes pode ser perfeitamente dispensada pelo TCP, não deixando este de ter de fundamentar o porquê dessa mesma dispensa.
Pode ter alguma interesse analisar os procedimentos de retificação previstos no Código do Registo Predial, seja o de retificação de áreas (28º-C ) seja o retificação de registo (artigo 120º e seguintes).
Vou tomar por exemplo um prédio aleatório no cadastro de Mogadouro, que sabemos conter significativos erros sistemáticos de representação. A linha vermelha representa o polígono que consta do cadastro e a linha tracejada a preto os limites reais do prédio indicados pelo titular cadastral.
A retificação afeta reduz a área do prédio confinante?
Não. A retificação tem como único efeito a redução da área do prédio objeto de conservação, não pondo em crise o direito de terceiros, designadamente dos confinantes.
Existem sinais no terreno de que o prédio tem esta ~configuração e limites?
Sim. No terreno pode encontrar muros e esteios que me levam a querer que se trata dos limites reais.
As fotografias aéreas / ortofotomapas permitem concluir a estabilidade da configuração e limites?
Sim. Analisadas os elementos disponíveis de 1995/2004/2010/2012, 2015, 2018 e 2021, estes permitem concluir pela estabilização dos limites pelo menos desde 1995.
Não. A retificação tem como único efeito a redução da área do prédio objeto de conservação, não pondo em crise o direito de terceiros, designadamente dos confinantes.
Existem sinais no terreno de que o prédio tem esta ~configuração e limites?
Sim. No terreno pode encontrar muros e esteios que me levam a querer que se trata dos limites reais.
As fotografias aéreas / ortofotomapas permitem concluir a estabilidade da configuração e limites?
Sim. Analisadas os elementos disponíveis de 1995/2004/2010/2012, 2015, 2018 e 2021, estes permitem concluir pela estabilização dos limites pelo menos desde 1995.
Existem sinais que possa estar a ser omitida uma operação fundiária?
Não se encontra qualquer sinal nesse sentido.
Existe impedimento legal, nomeadamente de natureza urbanística ou de fracionamento?
Não se vislumbra qualquer impedimento legal. A operação em causa poderia sempre ser promovida pelos proprietário confinantes através do direito de demarcação previsto no artigo 1353º do Código Civil.
A retificação é passível de refletida no registo predial?
O prédio em causa é de natureza urbana. No registo predial consta a área de 4575 m2 e a área efetiva do prédio é de 3294 m2, sendo a diferença superior ao previsto no artigo 28ºA do Código do Registo Predial. Assim, a harmonização entre o cadastro o e o registo será concretizada nos termos da alínea a) do nº 2 do artigo 28ºC, uma vez que o titular cadastral já declarou que "a configuração geométrica do prédio não sofreu alteração", salvo no que diz respeito ao alargamento da via pública, que pese embora não exista documento de suporte a tal alargamento, considera-se a área integrada no domínio público nos termos da Lei n.º 34/2015, de 27 de Abril.
Existem notícia de existir ou terem existido conflitos judiciais com os proprietários dos prédios confinantes?
Não. Não consta do historio do registo predial qualquer registo de ação e o o titular cadastral declarou nunca ter havido conflitos.
Foi possível contatar os proprietários do prédio confinante?
Não. Não é conhecido o proprietário do prédio confinante. O prédio confinante encontra-se descrito na conservatória mas sem inscrição de propriedade. Na matriz o prédio está em verbete. O terreno está a ser cultivado pelo Sr. [...] que declarou estar a faze-lo desde 2005, sem ter no entanto qualquer título que legitime a posse, arrendamento ou comodato. Declarou ainda que desde 2005 que está a cultivar e os limites conhecidos são os que resultam dos sinais existentes no terreno.
3. Se não for possível determinar quem é o proprietário, como se pode suprir a falta de intervenção?
Cingindo exclusivamente ao RJC, prevê o artigo 44º o seguinte:
"Na impossibilidade de identificar os titulares confinantes para efeitos de apresentação da declaração de confinantes, a caracterização do prédio é submetida a consulta pública, pelo período de 60 dias, findo o qual, e na ausência de reclamações, o prédio é inscrito na carta cadastral".
Esta consulta pública está no entanto prevista para o "Procedimento de execução simples de cadastro predial" e não para o processo de conservação. A aplicação do artigo 44º deverá ser aplicado subsidiariamente por força da alínea d) do artigo 58º.
"Na impossibilidade de identificar os titulares confinantes para efeitos de apresentação da declaração de confinantes, a caracterização do prédio é submetida a consulta pública, pelo período de 60 dias, findo o qual, e na ausência de reclamações, o prédio é inscrito na carta cadastral".
Esta consulta pública está no entanto prevista para o "Procedimento de execução simples de cadastro predial" e não para o processo de conservação. A aplicação do artigo 44º deverá ser aplicado subsidiariamente por força da alínea d) do artigo 58º.
Ter em atenção que uma coisa é a impossibilidade de determinar quem é o proprietário confinante, como por exemplo quando o prédio confinante não está registado na conservatória (ou quando registado não tens inscrição de propriedade), e outra situação é de não ser possível contatar o proprietário confinante.
De assinalar que não existe, ou pelo menos não conheço, disposição que concretize como será realizada esta "consulta pública" nos processos de conservação. Nas operações sistemáticas de cadastro predial a consulta pública é publica no SNIC (artigo 38º)
Assim, na impossibilidade de determinar quem são os proprietários dos prédios confinantes e se o TCP entender que se justifica alertar a comunidade para a realização da operação de conservação, poderá optar pela publicação de um anúncio a ser colocado no terreno e na junta de freguesia, dando o prazo de 60 dias para que os eventuais interessados se pronunciem.
4. E se não for possível encontrar o proprietário do prédio confinante, como se pode ultrapassar essa dificuldade?
Podemos saber quem é o proprietário (titular inscrito) do prédio confinante, mas não conseguir chegar ao seu contato ou até dos seus eventuais herdeiros. Tal dificuldade pode resultar das mais diversas causas, tais como:
- A inscrição é muito antiga e presumivelmente o titular inscrito já terá falecido.
- A inscrição do registo de propriedade não contém a morada do titular ou está incompleta;
- A notificação do titular inscrito frustrou-se (não foi levantada ou veio devolvida com indicação de "desconhecido")
De referir, mais uma vez, que não existe norma específica que determine a forma de atuar. Também de assinalar, mais um vez, que a decisão do TCP terá de ser devidamente ponderada face à situação concrete e relevância da retificação, podendo adoptar uma (ou várias) das seguintes soluções:
- 1ª notificação do confinantes através de carta registada com aviso de recepção;
- 2ª notificação através de carta registada simples ( a carta é depositada pelo expedidor postal, ou seja, não é devolvida);
- Colocação de anúncio no prédio confinante afetado pelo processo de conservação;
- Colocação de anúncio na Junta de Freguesia
5. E se o proprietário do prédio confinante não aceitar a alteração / retificação?
O artigo 30º do RJCP consagra na sua alínea e) do nº1 que se se verificar sobreposição da configuração geométrica, no todo ou em parte, entre prédios confinantes o prédio considera-se como "não cadastrado", resultando do nº 7 do mesmo artigo, que "os titulares cadastrais são responsáveis pelas consequências, para si e para terceiros, da situação de indefinição cadastral".
Porém, quanto estamos perante um processo de conservação, a retificação vai ocorrer sobre um prédio já cadastrado, sendo à partida exigível a "declaração de confinantes", prevendo nº 6 artigo 58º que decorridos três meses a contar da apresentação do pedido, a operação de conservação caduca.
Se nos cingirmos exclusivamente ao RJCP, a não aceitação da retificação terá como consequência a caducidade da operação, deixando como única solução disponível (para o titular cadastral) o recurso aos tribunais, no caso através de uma ação de demarcação, cuja decisão poderá levar
ao cancelamento (ou retificação) da inscrição cadastral.
Não é difícil perceber que a opção legislativa de transformar em cadastro predial a informação que resultava do cadastro geométrico da propriedade rústica não terá sido a solução mais correta, sendo inevitável que a breve trecho se crie regulamentação mais detalhada sobre o processo de conservação, muito particularmente de retificação e concretize quando pode ser dispensada a intervenção dos confinantes.
De assinar que a "recusa" do confinantes terá de ser manifestada por quem tem legitimidade, ou seja, que demonstre ser o proprietário/titular cadastral do prédio confinante.
Porém, quanto estamos perante um processo de conservação, a retificação vai ocorrer sobre um prédio já cadastrado, sendo à partida exigível a "declaração de confinantes", prevendo nº 6 artigo 58º que decorridos três meses a contar da apresentação do pedido, a operação de conservação caduca.
Se nos cingirmos exclusivamente ao RJCP, a não aceitação da retificação terá como consequência a caducidade da operação, deixando como única solução disponível (para o titular cadastral) o recurso aos tribunais, no caso através de uma ação de demarcação, cuja decisão poderá levar
ao cancelamento (ou retificação) da inscrição cadastral.
Não é difícil perceber que a opção legislativa de transformar em cadastro predial a informação que resultava do cadastro geométrico da propriedade rústica não terá sido a solução mais correta, sendo inevitável que a breve trecho se crie regulamentação mais detalhada sobre o processo de conservação, muito particularmente de retificação e concretize quando pode ser dispensada a intervenção dos confinantes.
De assinar que a "recusa" do confinantes terá de ser manifestada por quem tem legitimidade, ou seja, que demonstre ser o proprietário/titular cadastral do prédio confinante.
6. Se o prédio confinante pertencer a uma herança, a intervenção de todos os herdeiros ou é suficiente a do cabeça de casal ou até de um deles?
Como tenho vindo a dizer, os cuidados que o TCP deve tomar na realização das operações de conservação tem de ser ponderadas em função da relevância / alcance da retificação. Se já é habitualmente difícil determinar quem são os confinantes, complexo chegar ao seu contato , se já é também intrincado conseguir obter a assinatura, bastante mais labiríntico conseguir alcançar todos os herdeiros.
Se apelarmos à figura da ação de demarcação, a legitimidade para propor esta ação cabe nos poderes de administração do cabeça de casal, pelo que não vejo qualquer problema que seja o cabeça de casal a subscrever a declaração de confinantes.
Se apelarmos à figura da ação de demarcação, a legitimidade para propor esta ação cabe nos poderes de administração do cabeça de casal, pelo que não vejo qualquer problema que seja o cabeça de casal a subscrever a declaração de confinantes.
7. Se o proprietário do prédio confinante for casado sob o regime e comunhão geral de bens, é suficiente a intervenção de um dos cônjuges?
No casamento, a gestão dos bens comuns exige um delicado equilíbrio entre a autonomia de cada cônjuge e a necessidade de consenso em decisões importantes. A lei portuguesa, através do Código Civil, estabelece regras claras para a administração desses bens.
Regra Geral: Atos Ordinários e Extraordinários
A administração dos bens comuns é, em princípio, conjunta. A lei distingue entre:
A pergunta que tem de se responder é se o ato de subscrever a declaração de confinantes pode ser classificado como ato de administração ordinária? Atentos os efeitos produzidos pelo RJCP, ou seja, a da presunção da real configuração e limites do prédio, a alteração desses limites, ainda que só se opere virtualmente, pois no terreno não há qualquer alteração, poderá ser equiparado à demarcação. Se assim for, então é inevitável que se impõe a intervenção de ambos os cônjuges.
Regra Geral: Atos Ordinários e Extraordinários
A administração dos bens comuns é, em princípio, conjunta. A lei distingue entre:
- Atos de administração ordinária: São aqueles do dia a dia, como pagar contas, fazer pequenas compras ou realizar manutenções rotineiras. Qualquer um dos cônjuges pode praticá-los livremente, sem necessidade de consultar o outro.
- Atos de administração extraordinária: Envolvem decisões mais impactantes sobre o patrimônio comum, como vender um imóvel, fazer um grande investimento ou contrair um empréstimo significativo. Nesses casos, o consentimento de ambos os cônjuges é obrigatório, garantindo que decisões importantes sejam tomadas em conjunto.
A pergunta que tem de se responder é se o ato de subscrever a declaração de confinantes pode ser classificado como ato de administração ordinária? Atentos os efeitos produzidos pelo RJCP, ou seja, a da presunção da real configuração e limites do prédio, a alteração desses limites, ainda que só se opere virtualmente, pois no terreno não há qualquer alteração, poderá ser equiparado à demarcação. Se assim for, então é inevitável que se impõe a intervenção de ambos os cônjuges.
8. Se o proprietário do prédio confinante for uma sociedade, a declaração de confinante pode ser assinada por qualquer gerente ou administrador?
Sobre o ponto de vista de notificação a sociedade é notificada na sua sede, mas se for imprescindível a aceitação expressa da alteração, a declaração aceitação terá de ser assinada por quem tem poderes de representação, dentro dos limites do objecto social (artigo 192º do Código das Sociedades Comerciais). Se o pacto obrigar à intervenção de dois gerentes, então a declaração terá de ser subscrita por esses dois gerentes.
9. Se o prédio confinante estiver registado na conservatória a favor de uma pessoa coletiva que já tenha sido dissolvida e liquidada, como resolver?
A representação das pessoas coletivas que já tenham sido extinta (dissolvida e liquidada) cabe em primeira àquele que tenha sido designado por liquidatário, em representação da generalidade dos sócios (conferir artigo 162º e 164º do Código das Sociedades Comerciais)
10. E no caso do proprietário confinante tiver sido declarado insolvente?
Neste caso a representação da pessoa coletiva será assegurada através do administrador de insolvência., no pressuposto de que o processo não foi ainda encerrado.
11. Se o prédio confinante tiver onerado (por exemplo uma hipoteca ou penhora), é necessária a intervenção do credor?
Sim. O direito real de garantia que resulta da hipoteca é inevitavelmente afetado pela retificação. Se o TCP entender ser necessária a intervenção do titular cadastral, então também será imprescindível a intervenção do credor (titular de direito real registado).
12. Se o prédio confinante estiver dividido em propriedade horizontal, o administrador de condomínio tem poderes para intervir? E se não houver administrador de condomínio, têm de intervir todos os condóminos?
Havendo administração de condomínio é este que representa os condóminos, mostrando-se relevante o disposto no artigo 1437º do Código Civil. Se não existir administração de condomínio será inevitável suscitar a intervenção de todos os condóminos.
13. Se a estrema/limite que vai ser alterada disser respeito ao logradouro de uso privativo de uma fração, é suficiente a intervenção do proprietário dessa fração?
Não. A retificação dos limites, ainda que afete individualmente uma só fração, não deixa de respeitar a totalidade do prédio, pelo que a legitimidade deve ser assegurada através de intervenção dos administrador de condomínio (conferir resposta anterior).
14. Qual a formalidade exigida para a intervenção do confinante? A simples assinatura? Reconhecimento presencial? Documento autenticado?
Não existe formalidade concreta para intervenção do confinante, podendo ser concretizada com a simples aposição da assinatura na declaração de aceitação, com a aposição manual do número de cartão de cidadão (ou outro documento de identificação).
Porém, dependendo, mais uma vez, da relevância da retificação, poderá ser conveniente optar pelo verificação da identidade do subscritor através de exibição do cartão de cidadão (ou outro documento de identificação) ou reconhecimento presencial de assinatura.
Porém, dependendo, mais uma vez, da relevância da retificação, poderá ser conveniente optar pelo verificação da identidade do subscritor através de exibição do cartão de cidadão (ou outro documento de identificação) ou reconhecimento presencial de assinatura.