O Cadastro Predial e "O problema dos três corpos"

A letra (da Lei) e a linha (da planta)​

A legislação relevante para o exercício da atividade de técnico de cadastro em Portugal é extensa e evidencia a importância das competências nas ciências jurídicas em relação às ciências geográficas:

1. A atividade de cadastro envolve lidar com informações que têm implicações legais significativas, como propriedade de terras, limites de propriedade, direitos de passagem, entre outros. Ter conhecimentos sólidos em ciências jurídicas permite interpretar corretamente a legislação aplicável, garantindo que a realidade material tenha suporte documental e se encontra em conformidade com os limites legais.
2. Os técnicos de cadastro têm de lidar com documentos que refletem/representam realidades jurídicas muito diversas, sendo essencial ter competências jurídicas para compreender e interpretar corretamente esses documentos, garantindo a precisão e legalidade das informações obtidas.
3. No exercício da atividade de cadastro, podem surgir questões legais complexas relacionadas com propriedade, heranças, divisão e demarcação de terrenos, entre outras. Competências jurídicas sólidas são essenciais para resolver essas questões de forma adequada e em conformidade com a legislação em vigor.
4. Os técnicos de cadastro têm responsabilidades legais e éticas para com os cidadãos e as entidades envolvidas nas transações imobiliárias, sendo por isso fundamental ter conhecimentos jurídicos, não só das regras, mas das consequências de violação dessas mesmas regras, quer do ponto de vista civil, m as também criminal.
5. Embora as competências nas ciências geográficas sejam relevantes, é inquestionável que a evolução tecnológica tornou residual os conhecimentos nesta área.

O que é hoje um prédio

A discrepância entre os conceitos de prédio rústico e prédio urbano no Código Civil e os conceitos resultantes dos instrumentos de gestão territorial reflete a evolução do ordenamento do território e as dinâmicas urbanísticas que não existiam aquando da criação do Código Civil.
Os conceitos tradicionais de prédio rústico e prédio urbano do Código Civil são mais simplificados e baseados na distinção entre terrenos destinados à agricultura e terrenos ocupados por edificações. No entanto, a realidade atual das áreas urbanas vai muito além dessa dicotomia simples. Atualmente, o desenvolvimento urbano é muito mais complexo, envolvendo questões como uso misto do solo, densidade populacional, infraestruturas, serviços e sustentabilidade ambiental.
Os instrumentos de gestão territorial, como os planos diretores municipais e regulamentos urbanísticos, refletem uma abordagem mais abrangente e atualizada para a gestão do território, considerando não apenas a distinção entre áreas rurais e urbanas, mas também a diversidade de usos e funções que as áreas urbanas desempenham. Estes instrumentos visam promover um desenvolvimento mais sustentável e integrado das áreas urbanas, levando em conta não apenas as necessidades presentes, mas também as futuras.
 Assim, a desatualização dos conceitos de prédio rústico e prédio urbano em relação aos conceitos resultantes dos instrumentos de gestão territorial evidencia a necessidade de uma revisão e atualização, para que se possa refletir a realidade e as exigências atuais do planeamento urbano e gestão do território.

Onde	O que diz
​Código Civil	Prédio rústico: Uma parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica. Prédio urbano: Qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro.
​Regime Jurídico do Cadastro Predial	Prédio: Porção delimitada do solo juridicamente autonomizada, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nele incorporadas ou assentes com carácter de permanência
Código do IMI	Prédio: Toda a fração de território, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes, com carácter de permanência, desde que faça parte do património de uma pessoa singular ou coletiva e, em circunstâncias normais, tenha valor económico, bem como as águas, plantações, edifícios ou construções, nas circunstâncias anteriores, dotados de autonomia económica em relação ao terreno onde se encontrem implantados, embora situados numa fração de território que constitua parte integrante de um património diverso ou não tenha natureza patrimonial.
Código do Registo Predial	​Não existe uma definição de “prédio”. O artigo 79º refere que a descrição predial tem por fim “a identificação física, económica e fiscal dos prédios” acabando por condensar diversos conceitos de “prédio”. O artigo 85º refere que é aberta nova descrição quando o registo incidir sobre prédio constituído por “Por parcela de prédio descrito ou não descrito” ou “Por 2 ou mais prédios já descritos”.
Regime Jurídico da Estruturação Fundiária	Prédio rústico toda a parte delimitada do solo com autonomia física, ainda que ocupada por infraestruturas, que não esteja classificada como urbana e que se destine a atividades agrícolas, pecuárias, florestais ou minerais, assim como os espaços naturais de proteção ou de lazer.​
​Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT)	Um prédio é uma parte delimitada do solo juridicamente autónoma, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com ​carácter de permanência.
​Regime Jurídico da Reserva Agrícola Nacional	«Prédio misto» o terreno constituído por parte rústica e parte urbana, sem que qualquer das partes possa separadamente ser classificada como prédio rústico ou prédio urbano. «Prédio rústico» - o terreno situado fora de um aglomerado urbano, que não se possa considerar como terreno para construção e desde que tenha como destino normal uma utilização geradora de rendimentos agrícolas, ou aqueles que não possuindo a afectação indicada, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios rurais de carácter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor e ainda as águas, as plantações e os edifícios e construções rurais directamente afectos à produção de rendimentos agrícolas, pecuários ou florestais, nele localizados, que inclui os assentos de lavoura;

Reequilíbrio de poderes

​Não será de estranhar que o direito registral pode vir tornar-se menos relevante à medida que o Regime Jurídico do Cadastro é implementado.
O Regime Jurídico do Cadastro visa centralizar e padronizar as informações relativas aos prédios rústicos e urbanos, criando uma base de dados cadastral única e fiável. Com esta centralização, a necessidade de recorrer a múltiplos registos dispersos e autónomos torna-se menos relevante, uma vez que a informação cadastral será mais abrangente fácil de aceder / tratar.
Com a implementação do Regime Jurídico do Cadastro, a informação constante no cadastro predial passa a ser o elemento central a partir do qual os demais sistemas gravitam. O poder que encerra a informação cadastral vai, inevitavelmente, diminuir a importância do registo dos direitos, pois na prática deixa de deter o “poder” sobre o objeto.
O cadastro predial modernizado e digitalizado proporciona uma gestão mais eficiente e facilita o acesso à informação, reduzindo a necessidade de consultas a múltiplos registos e simplificando os procedimentos administrativos relativos a questões imobiliárias. Isso pode contribuir para reduzir a dependência dos registos em “papel” e, consequentemente, a sua relevância.
A implementação do Regime Jurídico do Cadastro vai também melhorar a segurança jurídica das transações imobiliárias, garantindo a fiabilidade e autenticidade da informação cadastral. Com a fiabilidade e atualização do cadastro predial, a necessidade de recorrer a registos para confirmar informações vai inevitavelmente diminuir, tornando o direito registral menos relevante em comparação com a informação cadastral.
Assim, à medida que o Regime Jurídico do Cadastro é implementado e fortalecido em Portugal, é expectável que o direito registral se torne menos relevante, dada a centralização da informação, a primazia da informação cadastral, a simplificação dos procedimentos e a melhoria da segurança jurídica proporcionadas pelo cadastro predial atualizado e fiável.

Presunção do direito e a presunção do objeto

​O conflito entre a presunção do direito, resultante do Código do Registo Predial, e a presunção sobre o objeto, resultante do Regime Jurídico do Cadastro Predial, vai certamente ser objeto de grandes discussões.
O Código do Registo Predial estabelece a presunção de veracidade dos factos sujeitos a registo, no registo predial, não estendendo essa presunção ao objeto desses mesmos direitos.
O Regime Jurídico do Cadastro Predial visa estabelecer uma base de dados cadastral com informações atualizadas e fidedignas sobre os prédios rústicos e urbanos e a presunção sobre o objeto no cadastro predial refere-se à validade e precisão das informações referentes aos terrenos e propriedades constantes do cadastro-
O conflito entre essas presunções vais inevitavelmente surgir, precisamente quando a informação constante do registo predial difere da informação resultante do cadastro predial.
A harmonização do direito com o objeto é assegurada pelo técnico de cadastro, sendo este a figura central no extenso role de atividades que serão necessárias desenvolver para que essa harmonização seja alcançada.

Atração Gravitacional de Três Corpos

Aproveitando a tendência do momento resultante da série da Netflix “ O problema dos três corpos”, que versa sobre imprevisibilidade das relações gravitacionais de três corpos celestes, da mesma forma a chegada do técnico de cadastro vais trazer novas dinâmicas e interações entre diferentes entidades envolvidas, no imediato com o Registo Predial e a Autoridade Tributária.
Tal como no problema da atração gravitacional de três corpos, onde é difícil prever com precisão as órbitas e interações dos corpos celestes, a introdução do técnico de cadastro pode trazer incertezas e desafios na repartição de poderes. Manter um equilíbrio entre os diversos intervenientes e garantir uma coordenação eficaz pode ser crucial para evitar conflitos e previr disfunções do sistema.
A interação dinâmica dos corpos exige uma cuidadosa análise e previsão e a chegada do técnico de cadastro exige uma adaptação e coordenação entre as entidades envolvidas para lidar com os novos desafios e garantir a eficiência e transparência na gestão da informação imobiliária.
Para além dessas relações “gravitacionais” mais assináveis, os técnicos de cadastro vão inevitavelmente provocar ondas de choque junto daqueles que estavam até agora mais intimamente ligados à regularização documental, no caso solicitadores e advogados.
Em suma, uma parte significativa das atividades ligadas à regularização registral/fiscal/cadastral dos imóveis passa para os técnicos de cadastro, com particular relevância para aqueles que reúnam as duas competências, a de solicitador e de técnico de cadastro.
Pelo que me dá a parecer, os solicitadores ainda não tomaram consciência dessa alteração gravitacional.