O Cadastro Predial e a Negação da Realidade Fundiária Portuguesa

O que acontece quando um loteamento licenciado há mais de 40 anos, com casas construídas, financiadas e registadas pelo próprio Estado, afinal não coincide com a geometria original do alvará? O novo modelo de cadastro parte do princípio de que a realidade jurídica e a realidade física são perfeitamente coincidentes — mas o território português nunca funcionou assim. Neste artigo conto uma história que, sendo ficcionada, é perigosamente real e levanta uma questão incómoda: o cadastro está a estabilizar o território ou a reabrir problemas que estavam juridicamente consolidados?

O Sr. António comprou ao Sr. Josefino, algures nos anos 80, uma parcela de terreno com 800 m² para construção de uma moradia. O terreno resultou de uma operação de loteamento promovida pelo Sr. Josefino, devidamente licenciada pelo Município, com alvará publicado e registado. Naquela altura, os terrenos para construção não tinham artigo na matriz. Alguns anos depois, mais precisamente em 1995, doou o terreno ao seu filho Pedro.

O Pedro contraiu um crédito bancário para construir a casa e tratou de todo o processo na Câmara Municipal; ou seja, o projeto foi aprovado e, mais tarde, realizada a vistoria e emitido o alvará de habitabilidade, já no ano de 1999.

Em 2024, o Sr. Josefino apercebe-se de que, nas “finanças”, continua a existir um artigo rústico com 22.000 m², quando, na verdade, ele não possui mais de 10.000 m². Apercebe-se de que foi nesse terreno que, há mais de 40 anos, “fez” o loteamento e que, nas “finanças”, continua inscrito com mais de 2 hectares.

Nos papéis encontra um requerimento para retificação da área do prédio rústico, entregue nas finanças algures nos anos 80, mas relativamente ao qual, volvidos todos estes anos, nada aconteceu.

O Sr. Josefino foi às finanças e perguntou o que se passava, tendo-lhe sido dito que todos esses requerimentos tinham ido para o lixo, pois havia uma nova lei que obrigava a iniciar um novo processo, desta vez com a contratação de um técnico de cadastro.

Foi à procura e encontrou um técnico de cadastro. O técnico deslocou-se ao local e efetuou o levantamento do terreno do Sr. Josefino, mas, para atualizar a área, teria de falar com todos os proprietários dos lotes, cerca de 20. Ainda que não existam linhas diretrizes claras sobre o tema, o técnico de cadastro pondera ultrapassar a intervenção dos proprietários dos lotes, utilizando para o efeito o alvará de loteamento.

Depois de algumas dificuldades, o TCP consegue obter uma planta do loteamento; contudo, naquela época, as plantas não estavam georreferenciadas. Opta por digitalizar a planta e georreferenciá-la e, após algumas horas de trabalho — confrontando medidas, corrigindo escalas e direções — chega à conclusão de que:
a) A generalidade dos lotes de terreno é maior do que consta do alvará;
b) O terreno sobrante do Sr. Josefino é também maior do que seria expectável;
c) O arruamento público resultante do alvará não é totalmente coincidente com o que nele se encontra previsto.

Estranhando estas divergências — ou talvez não — aprofunda a memória do Sr. Josefino e acaba por encontrar vagas recordações de que o então Presidente da Junta terá pedido que se alterasse ligeiramente o traçado da estrada, compensando com mais uma faixa de terreno baldio, tudo isto feito verbalmente, mas com o conhecimento de todos.
Esta história, embora ficcionada, representa a realidade “sociojurídico-fundiária” de Portugal, realidade essa que todos os envolvidos insistem em esquecer, empurrando para debaixo do tapete toda a sujidade.

O Regime Jurídico do Cadastro foi produzido por pessoas incapazes de compreender a realidade. Pessoas que se vangloriam dos seus dogmas, sem perceberem que esses dogmas apenas existem num plano idealizado que pouco ou nada tem a ver com a realidade.

Como tenho vindo sucessivamente a afirmar, o problema do cadastro não é geométrico, mas sim, essencialmente, jurídico e tem inevitavelmente de ser discutido, analisado e aprofundado sob o ponto de vista jurídico.

Quer queiramos quer não, é necessário olhar para o problema do cadastro (seja qual for o alcance ou poder que depois se lhe queira atribuir) tendo em consideração a realidade do país. E essa realidade não admite que se transforme o cadastro da propriedade rústica em cadastro predial, tratando-se de um manifesto e gritante disparate, apenas possível pela total ausência de consciência quanto à realidade fundiária e aos efeitos que essa despropositada norma tem provocado.

Diz-nos o RJCP que o cadastro predial representa:
a) A realidade jurídica do prédio;
b) O prédio é uma parcela delimitada de território juridicamente autónoma.

Voltando à casa do filho do Sr. António: afinal, o que vai refletir o cadastro predial? O lote conforme resulta do alvará de loteamento ou o lote com a realidade consolidada há mais de 40 anos e sancionada pelo próprio Estado português num processo de licenciamento?

Como vamos resolver esta questão? Vamos continuar a empurrar o lixo para debaixo do tapete?

O conflito que se descreve não é técnico. É estrutural. Resulta da sobreposição de três planos que o legislador tratou como se fossem coincidentes:

– O plano urbanístico (alvará de loteamento);
– O plano jurídico-registal (realidade dominial);
– O plano físico-material (ocupação consolidada).

​Durante décadas, estes três planos evoluíram de forma autónoma. Agora pretende-se que coincidam milimetricamente por decreto.