Há livros que não tratam apenas de um tema novo. Tratam de um problema que já existe, mas que o sistema jurídico ainda não enfrentou com a devida seriedade.

Ativos Digitais no Direito Civil — Da Invisibilidade à Tutela Jurídica, de Rui Simão, é um desses casos. A obra parte de uma pergunta simples, mas decisiva: como proteger credores, herdeiros e titulares de direitos quando o património deixou de estar à vista?
Durante muito tempo, a execução patrimonial trabalhou sobre bens clássicos: imóveis, veículos, contas bancárias, salários, créditos conhecidos. Mas hoje uma parte crescente da riqueza pode estar em carteiras digitais, plataformas de pagamento, exchanges, criptoativos, tokens, contas eletrónicas, domínios, perfis digitais ou outros ativos sem presença física imediata.

O património não desapareceu. Apenas mudou de lugar.
E é aqui que a obra se torna especialmente relevante. O autor mostra que o problema dos ativos digitais não é apenas saber se são ou não penhoráveis. O verdadeiro desafio é outro: como os identificar, bloquear, apreender, guardar e transmitir com segurança jurídica?
A comparação com a penhora de saldos bancários é particularmente feliz. Também aí foi necessário passar de um modelo lento, baseado em comunicações dispersas, para um sistema eletrónico, institucional e operacional. O mesmo terá de acontecer com os ativos digitais. Sem canais próprios, deveres de colaboração das plataformas e soluções de custódia segura, a penhora continuará muitas vezes a ser uma possibilidade teórica sem eficácia prática.

O livro distingue ainda, com interesse, os ativos centralizados — como saldos em plataformas digitais — dos ativos descentralizados, como criptoativos guardados diretamente pelo titular. Esta diferença é essencial, porque nem todos os ativos digitais levantam os mesmos problemas. Onde existe uma entidade intermediária, deve existir dever de colaboração. Onde apenas existe uma chave privada, o problema aproxima-se da prova, da apreensão técnica e da custódia digital.

Há ainda uma dimensão que merece debate urgente: o paralelo fiscal.
Se determinado ativo digital já é relevante para efeitos fiscais, contabilísticos, regulatórios ou de prevenção de branqueamento de capitais, então não pode ser tratado como invisível quando está em causa uma execução judicial. O Estado não pode ver o ativo para tributar e deixar de o ver para executar.
Esta ideia é talvez uma das mais fortes para o futuro: o ativo digital que é suficientemente real para ser declarado, regulado ou tributado deve ser suficientemente real para ser apreendido em processo executivo.
A obra de Rui Simão tem o mérito de não se perder apenas na novidade tecnológica. Coloca o problema onde ele deve estar: na efetividade da tutela jurídica. Porque uma decisão judicial vale pouco se o património real do devedor estiver fora do alcance dos mecanismos de execução.

É, por isso, uma leitura recomendável para quem trabalha com Direito Civil, execução, sucessões, insolvência, fiscalidade ou regulação financeira.

Mais do que dar respostas fechadas, este livro abre uma discussão necessária: como deve o Direito acompanhar um património que já não cabe nas categorias tradicionais, mas que continua a ter valor, titularidade e consequências jurídicas?

Essa discussão está apenas a começar. E vale a pena começá-la com este livro.

Ao ler uma tese de doutoramento sobre a evolução do modelo cadastral português e a integração do LADM (Land Administration Domain Model), fica uma conclusão particularmente relevante: o verdadeiro problema do cadastro predial não é geográfico.
 
O problema está na compatibilização jurídica dos direitos sobre o território.
 
Durante muitos anos o debate sobre o cadastro foi apresentado como uma questão técnica:

•  falta de cartografia;
• ausência de coordenadas;
• insuficiência de meios topográficos;
• deficiência tecnológica;
• dificuldade em representar geometricamente os prédios.

 
Mas essa já não é, verdadeiramente, a questão central.
 
Hoje, a tecnologia permite levantar prédios com níveis de precisão impensáveis há poucas décadas. Equipamentos GNSS RTK, ortofotografia de elevada resolução, drones, modelos digitais de terreno e plataformas SIG resolveram, em larga medida, o problema técnico-geográfico.
 
O problema atual é outro:   quem decide juridicamente o que é o prédio.
 
E é aqui que começa a surgir uma confusão estrutural no modelo português.
 
O problema adjetivo: o paradoxo da conservação cadastral
 
O atual regime jurídico atribui ao cadastro uma presunção sobre a localização, configuração e área dos prédios.
 
Mas essa presunção cria um paradoxo difícil de resolver.
 
Se o sistema facilitar excessivamente a atualização do cadastro:

• fragiliza-se a estabilidade da informação;
• aumenta-se o risco de conflitos;
• diminui-se a confiança jurídica do sistema.

 
Se o sistema mantiver mecanismos excessivamente rígidos de conservação:
 o cadastro deixa de acompanhar a realidade;

• perpetua-se a desatualização;
• e a própria presunção acaba igualmente fragilizada.

 
O sistema fica assim preso entre dois riscos:

• um cadastro atualizado mas instável;
• ou um cadastro estável mas desatualizado.

 
Mas esse é apenas o problema adjetivo.
 
O verdadeiro problema é institucional
 
O problema substantivo está na forma como o cadastro tem vindo historicamente a ser gerido em Portugal.

Durante décadas, a Direção-Geral do Território procurou afirmar o cadastro predial como uma área de intervenção própria e autónoma, muitas vezes aproximando-se de funções que extravasam claramente o domínio técnico-geográfico.
 
No entanto, o cadastro não é — nem nunca foi — um mecanismo autónomo de definição jurídica da propriedade.
 
A definição do prédio, dos limites jurídicos da propriedade e da compatibilização dos direitos reais pertence:

• ao direito civil;
• ao registo predial;
• aos tribunais;
• e aos mecanismos jurídicos de resolução de conflitos.

 
Não pertence à cartografia.
 
A DGT possui naturalmente um papel essencial:

• desenvolvimento das plataformas;
• normalização técnica;
• gestão da infraestrutura geográfica;
• interoperabilidade dos sistemas;
• validação técnica da informação espacial.

 
Mas isso não significa que lhe caiba determinar, em termos materiais, a realidade jurídica do prédio.
 
Talvez o paralelo mais próximo seja precisamente o IGFEJ na área da justiça.
 
O IGFEJ desenvolve:

• plataformas;
• sistemas de informação;
• infraestruturas tecnológicas;
• suporte digital ao funcionamento dos tribunais.

 
Mas não interpreta o direito, não decide litígios e não redefine institutos jurídicos.
 
O mesmo deveria suceder no cadastro predial.
 
A DGT deve assegurar a infraestrutura técnica do sistema cadastral.
Mas a definição jurídica do prédio não pode migrar silenciosamente da esfera do direito civil e do registo predial para a esfera técnico-administrativa.
 
A ilusão da “verdade geométrica”
 
Existe hoje uma tentação perigosa:
transformar a representação geográfica numa espécie de verdade material absoluta.
 
Mas a realidade fundiária raramente é assim tão linear.
 
Os prédios resultam:

•  de negócios jurídicos;
• de usucapião;
• de operações urbanísticas;
• de expropriações;
• de divisões informais antigas;
• de alterações sucessivas da ocupação do território;
• e de décadas, ou séculos, de consolidação possessória.

 
Muitas vezes, a geometria apenas tenta representar juridicamente uma realidade muito mais complexa.
 
Por isso, o futuro do cadastro talvez dependa menos da obsessão pela “precisão absoluta” e mais da criação de mecanismos equilibrados de articulação entre:

• técnica;
• registo;
• direito civil;
• e estabilidade jurídica.

 
Porque o verdadeiro problema do cadastro português já não é tecnológico.
 
É institucional e jurídico.

Publiquei este texto em 2021 com uma ideia simples: o verdadeiro risco não é morrer antes da reforma, é chegar à velhice sem meios para viver com dignidade.
Quatro anos depois, essa ideia tornou-se ainda mais evidente.
Na última década, assistimos a uma revalorização significativa do imobiliário. Quem conseguiu, dentro das suas possibilidades, investir de forma consistente, criou uma almofada que hoje faz a diferença: seja através de rendimentos, seja através da valorização do património.
Entretanto, o valor real das reformas continua pressionado e a incerteza sobre a sustentabilidade do sistema mantém-se.
Isto não é uma questão ideológica. É uma questão prática.
Depender exclusivamente da reforma é um risco objetivo. E é um risco que se prolonga no tempo exatamente aquele que mais pesa, porque é vivido.
O texto que republico não é um apelo ao risco. É um alerta para a responsabilidade:

Um contribuinte com 25 anos de idade, que inicie os descontos no 5º escalão (cerca 250 € / mensais) tem como expectativa alcançar a reforma aos 65 anos de idade. A pensão de reforma será de 8100 € (579 € x 14 meses).
Se optar pela inscrição na Segurança Social (para o mesmo esforço mensal) a reforma vai ocorrer aos 69 anos, para uma pensão anual de 12.600 € (913 € x 14 meses).
Haverá quem julgue mais benéfico alcançar a reforma mais cedo, mas a meu ver, numa profissão liberal em que é habitual trabalhar para além dos 65 anos, considero mais avisado optar pela uma pensão mais elevada (no caso 57% superior), mesmo que mais tardia, dado vamos perder gradualmente a capacidade de trabalho, sendo por isso mais relevante ter um rendimento superior quando a idade for mais avançada.
Ainda assim, confiar a nossa subsistência numa pensão de reforma desta grandeza é uma garantia de indigência. Claro está que é tendencialmente impossível convencer um jovem de 25 anos de que é agora o momento para começar a construir a sua reforma. Não é difícil de perceber porquê:

• A perspetiva temporal. Pensar nas necessidades para meio século à frente é algo digno de filmes de ficção científica.
• Carência financeira. Quer pelos reduzidos rendimentos do início de carreira, mas também pelas imensas tentações da sociedade de consumo, plenas de prazeres imediatos (efémeros, mas imediatos).

Quando falo sobre o tema o argumento que me devolvem é invariavelmente igual:
“…abster-me de viver a vida, quando não sei se morro antes da reforma!”
Sem dúvida que morrer antes da reforma é uma possibilidade, mas se ocorrer garanto que não te vais arrepender… porquê estás morto.  No entanto, se aos 70 anos tiveres de sobreviver com 579 €, vais certamente arrepender-te. Porque estás vivo! Nas apostas, corres o risco de viver arrependido por mais 13 ou 14 anos!
A evolução das sociedades (ocidentais), muito particularmente perante o espetacular aumento da esperança de vida, impôs a criação de um caminho alternativo às soluções seculares de garantia na velhice, que passavam por poupar e ter muitos filhos. Foram, assim, criados os fundos de pensões, públicos, privados ou até mistos. Na generalidade dos países europeus a contribuição para um fundo de pensões passou a ser uma imposição legal, pois o estado considera que temos (enquanto cidadãos) dois problemas, um que não podemos controlar e outro que não sabemos controlar:

• Infortúnio – A probabilidade indeterminada de ocorrer um acidente ou uma doença que nos impossibilite definitivamente de trabalhar é algo que não podemos controlar. Quando muito podemos melhorar as probabilidades se optarmos por uma dieta saudável ou evitarmos saltar da ponte 25 de abril.
• Disciplina – Competência que não sabemos assegurar, mas que podemos desenvolver. É imprescindível estar conscientes das dificuldades, designadamente com as muitas tentações que vão surgir ao longo da nossa vida.

Contando que tu, com 25 anos de idade, podes estar moderadamente sobressaltado e por isso disponível para pensar neste tema, vamos analisar duas opções de investimento para a velhice:

• Pensão de reforma
• Investimento imobiliário

Alguns vão criticar estas duas opções, apontando muitos outros territórios mais rentáveis, como podem ser a bolsa de valores, futuros, derivados, moedas virtuais, forex, droga ou armas. Por opção mantenho-me na opção mais conservadora do imobiliário, por vários motivos:

• Está ligada às competências próprias dos solicitadores e advogados;
• É um investimento de longo prazo, com valor intrínseco estável;
• A transformação em espécie não é imediata e por isso é companheira da disciplina;

A proposta é a seguinte:
Investir o dobro do mínimo exigido, ou seja, na ordem de 500 € / mês, subordinado aos seguintes três cenários:

• Descontar no 10º escalação na CPAS (502 € / mês)
• Poupar e investir em imobiliário (sem recurso a crédito)
• Investir em imobiliário (com recurso a crédito).

​Cenário 1 – Investir na CPAS
O resultado desta opção e alcançar a reforma aos 65 anos de idade com um rendimento global anual de 16.231,04 €. Ao longo de 40 anos de carreira terá investido 241.324,80 €. O retorno do investimento será alcançado aos 79/80 anos de idade.

Cenário 2 – Poupar e investir em imobiliário (sem recurso a crédito)
Neste caso vamos contribuir para CPAS no 5º escalão (251 € / mês) e vamos “juntar” os restantes 251 €.
Decorridos 20 anos vamos ter em caixa cerca de 60.000 €. Com este valor vamos investir em imobiliário. O rendimento líquido anual será na ordem de 2.000 €, tomando por base os seguintes fatores:

• Rendimento ilíquido no imobiliário de 4% sobre o capital investido
• Custos associados de 15% (impostos sobre o património, obras, condomínios)
• IRS de 14% (taxa para contratos de longa duração).

Vamos continuar a juntar 250 € / mês (3000 € / ano), acrescendo a este valor o rendimento do imóvel, para um total de 5.000 € / ano.
Decorridos mais 20 anos vamos ter um imóvel de 60.000 € e 100.000 € em dinheiro. Investindo os 100.000 € num novo imóvel, o rendimento global anual do imobiliário será de 5.200 €.
A este valor acresce a pensão de reforma que será de 8.115 €.
O resultado final será então de um rendimento anual de 13.300 € e património imobiliário de 160.000 €.

Cenário 3 – Investir em imobiliário com recurso a crédito
Para esta opção vamos ter que aceitar algum risco, muito particularmente decorrente da instabilidade das taxas de juro e as eventuais crises imobiliárias. Porém, nas contas que apresento, foram considerados fatores acima referidos e ainda a taxa de juros de 2%.
Para um empréstimo de 90.000 € vamos ter uma prestação mensal de 475 €. Este valor será parcialmente compensado pelo rendimento do imóvel. Resta suportar o diferencial que será na ordem de 255 € / mês.
Findo o primeiro ciclo de 20 anos, o empréstimo está totalmente pago. Voltamos a um novo ciclo, mas desta vez com mais disponibilidade para investir. Vamos conseguir um empréstimo de 160.000 €, a amortizado à ordem de 850 € / mês. Este será mais uma vez compensado com o rendimento líquido deste novo imóvel (390 €) e o rendimento líquido do 1º imóvel (220 €), restando assim um esforço financeiro na ordem de 240 € / mês.
Findo o segundo ciclo de 20 anos e chegados à idade da reforma o resultado é o seguinte:

• Pensão de reforma: 8115 €
• Rendimento 1º imóvel: 2.640 €
• Rendimento 2º imóvel: 5.700 €
• Total de rendimento: 16.455 €
• Património imobiliário: 250.000 €

A tabela seguinte resume os resultados, com o rendimento mensal líquido:

Conclusão:
Confirmando o que já tinha concluído em 2016, não encontro qualquer tipo de vantagem em optar pelo aumentar o escalão contributivo na CPAS.
De salientar que, sob o ponto de vista de rentabilidade, a CPAS não é minimamente atrativa e os eventuais bons resultados dos seus ativos imobiliários não está a ser devolvida aos contribuintes, mas antes a ser canibalizada por um conjunto restrito de pensionistas, aqueles que, ao abrigo do regulamento de 1994, garantiram um retorno de 50% / ano, quando aos novos contribuintes lhes é concedido 7%. Dito de outra forma, par uns o retorno ocorreu aos 67 anos de idade (2 anos depois de reformados) para os novos contribuintes, irá ocorrer, a correr bem, muito perto dos 80 anos de idade (15 anos após a reforma).
Nota final:
​Na projeção da pensão de reforma foram utilizados os dados constantes do estudo comparativo entre a CPAS e Segurança Social e, propositadamente, não se encontrou em linha de conta com a inflação.
A inflação tem uma influência transversal sobre todos os cálculos, ditando a atualização da contribuição e subsequentemente, da base de cálculo da reforma. Também se irá refletir na taxa de juro e no aumento da prestação do empréstimo. No entanto, os imóveis tendem a valorizar em linha com a inflação, e os cenários conhecidos também concluem pelo aumento das rendas, habitualmente acima da inflação uma vez que o recuso ao crédito se torna mais difícil, pressionando positivamente o mercado do arrendamento.
Encontra-se disponível um excel onde poderá simular outros cenários.
Armando A. Oliveira    Solicitador | Agente de Execução
3 de abril de 2021

Aceder à publicação original aqui

Durante décadas, em grande parte do território nacional, foi possível reconhecer juridicamente a existência de um prédio sem que estivesse determinada, com rigor técnico, a sua configuração geométrica. O sistema jurídico funcionava essencialmente com base em descrições literais, confrontações tradicionais e declarações das partes.

Esse paradigma está a mudar.

O Regime Jurídico do Cadastro Predial introduziu uma nova realidade: passou a ser possível executar operações de cadastro predial em qualquer parte do território nacional. Embora o cadastro continue, em muitos casos, a não ser formalmente obrigatório para a prática de atos jurídicos sobre prédios não cadastrados, a existência crescente de prédios com configuração geométrica determinada e estabilizada cria um novo problema que não pode ser ignorado.

Sempre que se pretenda titular um direito sobre um prédio não cadastrado, torna-se progressivamente necessário verificar se a configuração geométrica desse prédio colide ou não colide com a configuração de prédios já integrados no cadastro.

Esta questão torna-se particularmente evidente nos concelhos onde vigorou o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR) ou onde foram realizadas operações de cadastro experimental no âmbito do SINERGIC, pois nesses territórios já existe uma base geométrica estruturada sobre uma parte significativa do solo.

Nesses contextos, quando um notário ou uma conservatória do registo predial titula uma aquisição originária — designadamente por usucapião — relativa a um prédio não cadastrado, surge inevitavelmente uma questão prévia:

o prédio cuja titularidade se pretende reconhecer coincide, total ou parcialmente, com algum prédio já cadastrado?

Responder a esta pergunta não é possível apenas através de declarações das partes, de plantas antigas ou de descrições literais. Trata-se de uma questão de natureza espacial.

Na prática, a única forma minimamente fiável de realizar essa verificação consiste em determinar a configuração geométrica do prédio objeto da usucapião, através da sua georreferenciação com qualidade posicional adequada.

Esta operação implica intervenção técnica especializada e, nos termos do regime vigente, deverá ser realizada por técnico de cadastro predial, no quadro de uma operação de execução de cadastro ou de representação geométrica compatível com o sistema cadastral.

O resultado é uma transformação silenciosa do sistema.

Embora a lei não imponha, de forma generalizada, a execução prévia de cadastro para todos os prédios, a existência de uma base cadastral crescente torna progressivamente indispensável verificar a compatibilidade geométrica entre prédios cadastrados e não cadastrados.

Caso contrário, o sistema arrisca-se a produzir situações juridicamente insustentáveis:
o reconhecimento de direitos sobre um prédio que, do ponto de vista geométrico, já se encontra parcialmente integrado noutro prédio cadastrado.

A expansão do cadastro predial introduz, assim, um novo padrão de segurança territorial. O objeto do direito — o prédio — deixa de poder ser definido apenas por palavras e passa a exigir uma determinação espacial verificável.

Por essa razão, aquilo que hoje surge apenas como uma cautela técnica tenderá a transformar-se numa prática corrente: sempre que esteja em causa o reconhecimento ou constituição de direitos sobre prédios não cadastrados, especialmente em aquisições originárias como a usucapião, a georreferenciação do prédio tornar-se-á um passo praticamente inevitável.

Não por imposição formal da lei, mas pela lógica do próprio sistema.

À medida que o cadastro predial se consolida, a velha distinção entre prédios “cadastrados” e “não cadastrados” começa a perder significado prático. O território passa a ser progressivamente lido através de uma base geométrica comum, perante a qual qualquer nova definição de prédio terá, inevitavelmente, de ser confrontada.