Cadastro Predial: O Desafio de Unir Direito, Geografia e Sociedade

Diz o RJCP que ‘Cadastro predial’ é ‘o registo geográfico e administrativo, metódico e atualizado, de aplicação multifuncional, no qual se procede à identificação e caracterização dos prédios existentes em território nacional”; Prédio é “a porção delimitada do solo juridicamente autonomizada, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nele incorporadas ou assentes com carácter de permanência”; por fim que um prédio é caracterizado no cadastro pelo “conjunto de dados referentes à localização administrativa e geográfica, configuração geométrica e área do prédio”

Em suma, podemos dizer que o cadastro predial é a repreensão da configuração geométrica das porções delimitadas do solo do território português juridicamente autonomizadas!

O Regime Jurídico do Cadastro Predial (RJCP) foi publicado há dois anos e continua a ser desconhecido da generalidade dos profissionais ligados ao ‘imobiliário’, mas também dos diversos setores do Estado.
Como é habitual em qualquer reforma ainda muito está por implementar, nomeadamente os procedimentos de inclusão de carta cadastral, não se mostrando possível, pelo menos por agora, elaborar um guia mais completo sobre o RJCP, optando por abordar das operações de conservação de cadastro, ou, dito de outra forma:
Como é que se corrige ou atualizada o cadastro?
Como já há muito vinha a defender, pelo menos desde que, na Câmara dos Solicitadores, lancei as bases do projeto Geopredial®, as dificuldades do cadastro predial há muito que não são de natureza geográfica, mas sim de natureza jurídica.
Não é descabido de todo afirmar que o problema do cadastro também tem uma dimensão sociológica, com vários aspetos importantes sobre a forma como os cidadãos lidam com sistemas burocráticos e legais, que muitas vezes podem ser complexos, morosos e desajustados da realidade (seja a realidade económica, social e cultural).
O problema de execução e conservação do cadastro predial vão muito além da questão puramente técnica ou legal; reflete também um comportamento sociológico em que as dificuldades do sistema levam os cidadãos a buscar soluções alternativas ou a postergar a resolução formal. Isso cria um desajuste entre o que seria o ideal, do ponto de vista da administração pública, e o que os cidadãos efetivamente fazem para adaptar-se às circunstâncias. Em muitos casos, isso pode resultar em uma informalidade generalizada, o que pode gerar problemas futuros, como disputas de propriedade, consequências tributárias e dificuldade na regularização de operações urbanísticas.
 
Temos a consciência que nem sempre o que é projetado está refletido no que é construído, sendo habitual ajustes - mais ou menos profundos - seja porque foram encontrados problemas técnicos na execução ou porque houve necessidade de acomodar interesses específicos.
Estas “adequações” - legais ou não legais - existem e estão materializadas, não podendo deixar de ser acomodadas no cadastro predial, sob pena de tornar o cadastro num conto de fadas… uma história que pouco tem a ver com a realidade.
Nos concelhos onde vigorou o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR), acrescem os problemas que resultam de ter sido realizado há mais de 50 anos, com escala e soluções técnicas de suporte que não são compatíveis com as atuais, e ainda do facto de os processos de conservação (os então processos de reclamação administrativa – PRA) nunca terem verdadeiramente funcionado.
A imagem seguinte é demonstrativa do desfasamento do cadastro em relação à realidade material, já que cada polígono ali representado (matriz cadastrais da propriedade rústica) há mais de 2 gerações que foram urbanizadas, mantendo-se congeladas no tempo!

Com o RJCP é introduzida a figura do Técnico de Cadastro Predial (TCP) que tem por missão navegar neste mar de pequenos e de grandes problemas, sendo que o ‘mapa’ que lhe é apresentado não consegue detalhar como vai abordar os problemas concretos.
Para todos aqueles que estavam habituados aos processos de reclamação administrativa – PRA, esqueçam a metodologia anteriormente adotada. É imperativo que percebam que deixou de existir o cadastro geométrico da propriedade rústica! O cadastro deixou de representar prédios rústicos e passa a representar ‘prédios’… as tais “porções delimitadas do solo do território português juridicamente autonomizadas”.
Embora o cadastro predial represente uma forma de abordagem geométrica / espacial para a identificação dos prédios, essa representação está intrinsecamente ligada e condicionada à realidade material e às normas legais que regem os direitos reais sobre imóveis. Isso significa que, enquanto a estrutura trigonométrica pode ser utilizada para calcular medidas e identificar limites, mas está inevitavelmente subordinada ao direito.
Assim, qualquer representação do cadastro precisa refletir com precisão as características materiais da propriedade, como os direitos, restrições e delimitações estabelecidas pelo direito. A conformidade com a realidade é fundamental para garantir a segurança jurídica e a efetividade das relações patrimoniais, ressaltando que a matemática deve atuar como uma ferramenta para a implementação das necessidades legais e não como um princípio autônomo que determina a realidade jurídica.

A rigidez dos números vai inevitavelmente condicionar o direito, mas essa rigidez não é absoluta, cabendo ao técnico de cadastro conseguir unir as diversas dimensões do problema.