O debate em torno do cadastro predial em Portugal continua, em larga medida, prisioneiro de uma narrativa técnica. Fala-se de cartografia, de precisão posicional, de referenciais geodésicos, de interoperabilidade. Tudo isso é relevante — mas já não é o núcleo do problema.
Hoje, com tecnologia GNSS e modelação geográfica avançada, trabalhamos com precisões na ordem do centímetro. A capacidade técnica para representar o território atingiu um nível que, há duas décadas, seria impensável. A questão deixou, portanto, de ser “como medir”. A questão passou a ser “o que significa juridicamente aquilo que foi medido”.
E é aqui que o sistema começa a revelar as suas fragilidades.

A Direção-Geral do Território tem — e deve continuar a ter — um papel exclusivamente técnico-geográfico. Cabe-lhe definir padrões de qualidade da informação espacial, requisitos de precisão, evolução tecnológica, modelos de dados, interoperabilidade e referenciais.

O que não lhe deve caber é a interpretação da materialidade relevante para efeitos jurídicos.

A delimitação de um prédio não é um mero exercício geométrico. É a definição do objeto sobre o qual incidem direitos reais. Determinar se uma parcela constitui um prédio autónomo, se corresponde à descrição registral, se há desconformidade relevante face ao título, não é uma operação técnica neutra. É uma operação jurídica.

A técnica mede e representa. O direito qualifica e decide.

​Quando estes planos se confundem, o sistema fragmenta-se.

O atual modelo permite uma situação estruturalmente incoerente:

• o direito sobre o objeto é discutido nos tribunais civis;
• o objeto do direito pode ser discutido em sede administrativa.

Esta dissociação é conceptualmente insustentável.

O prédio é uma realidade jurídica unitária. O direito não incide sobre uma abstração geométrica; incide sobre um objeto juridicamente definido. Se o objeto pode ser reconfigurado numa instância administrativa enquanto o direito é apreciado numa instância civil, abre-se espaço para decisões contraditórias, insegurança jurídica e litigância artificial.

​A fragmentação entre técnica, cadastro e registo não reforça o sistema — enfraquece-o.

O Regime Jurídico do Cadastro Predial procurou dar resposta a décadas de indefinição. Mas fê-lo partindo de um pressuposto discutível: transformar o cadastro geométrico da propriedade rústica em cadastro predial.

Essa opção deslocou o problema para um plano híbrido, onde a geometria passou a aproximar-se perigosamente da qualificação jurídica, sem que o modelo institucional tivesse sido redesenhado para suportar essa mudança.

O resultado é previsível: conflitos que parecem técnicos mas são jurídicos; divergências administrativas que escondem verdadeiras questões de demarcação; processos que os tribunais terão dificuldade em enquadrar quanto à competência material.

​A precisão centimétrica não resolve conflitos fundiários. Pelo contrário, amplifica-os quando não existe uma matriz jurídica clara para interpretar a informação produzida.

É urgente uma revisão profunda do regime.

A separação de funções deve ser clara e estrutural:

• À Direção-Geral do Território devem caber exclusivamente as matérias técnicas geográficas: qualidade posicional, padrões cartográficos, evolução tecnológica e gestão da informação espacial.
• Ao Instituto dos Registos e do Notariado, e aos tribunais civis, deve caber tudo quanto diga respeito ao objeto juridicamente relevante: definição do prédio para efeitos de direitos reais, correspondência entre realidade física e descrição registral, consolidação do objeto de registo e resolução de conflitos fundiários.

O sistema precisa de unidade conceptual. O objeto e o direito não podem ser tratados como realidades autónomas em ordens distintas.

Sem essa revisão, continuaremos a sofisticar a medição enquanto agravamos a insegurança jurídica.

O problema do cadastro deixou de ser técnico. É jurídico. E exige uma resposta legislativa clara, coerente e estruturalmente consistente.

A pandemia acelerou a digitalização da administração pública. O que era excecional tornou-se regra. O atendimento presencial passou a depender de marcação. O telefone deixou de ser canal efetivo. As plataformas digitais tornaram-se a porta quase exclusiva de contacto.

O problema não é o digital. O problema é o desenho.

Grande parte das plataformas públicas foi construída de dentro para fora. O centro não é o cidadão; é o procedimento interno. O objetivo não é simplificar a vida a quem precisa de resolver um problema, mas organizar fluxos administrativos, cumprir métricas internas e reduzir exposição humana.

O resultado é conhecido por quem trabalha diariamente com estas estruturas:

• Marcações para atendimento presencial com 30, 45 ou 60 dias de espera.
• Respostas padronizadas em balcões eletrónicos.
• Dificuldade em identificar o decisor.
• Processos cuja tramitação não é integralmente visível (se não mesmo invisível).
• Linguagem técnica que exige tradução jurídica para ser compreendida.

Na esfera tributária, a relação com a Autoridade Tributária e Aduaneira tornou-se predominantemente mediada por plataforma. O contribuinte tem prazos curtos para reagir, mas pode esperar semanas para obter atendimento presencial.

Na área contributiva, designadamente nos processos conduzidos pelo Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, a consulta efetiva de um processo executivo pode revelar-se difícil se não mesmo impossível. A rastreabilidade integral nem sempre é evidente. A identificação do responsável é difusa.

É aqui que surge o contraste.

Apesar de todas as críticas — morosidade, excesso de pendências, carência de oficiais de justiça — os tribunais mantêm características estruturais que hoje são exceção no Estado:
O cidadão pode dirigir-se fisicamente à secretaria sem depender, em regra, de um agendamento remoto distante.
Sabe quem é o juiz titular do processo.
Sabe qual o oficial de justiça responsável.
Pode acompanhar a tramitação eletronicamente (https://tribunais.org.pt/Processos/Os-meus-processos).

Mesmo estando representado por advogado ou solicitador, mantém acesso à informação do seu processo.

No processo judicial, há rosto.
Há autoria.
Há responsabilidade individual.

A decisão não surge como um ato abstrato de “um sistema”. É proferida por um juiz identificado, num processo consultável, com tramitação registada.
Isto não significa que os tribunais funcionem com a celeridade desejável. Não funcionam. Há atrasos sérios. Há constrangimentos operacionais. Há falhas estruturais.

Mas há algo que se preservou: transparência institucional mínima e possibilidade de contacto humano.

Num contexto em que grande parte da administração pública se tornou cada vez mais opaca, filtrada por plataformas e formulários, os tribunais surgem paradoxalmente como um oásis.

Um oásis imperfeito, sobrecarregado e por vezes lento — mas ainda assente em três pilares fundamentais:

• Identificação do decisor.
• Acesso ao processo.
• Possibilidade de contacto direto.

O debate público tende a apontar a justiça como o problema estrutural do Estado. Talvez seja tempo de inverter a análise.

A questão relevante não é apenas a morosidade judicial.
É perceber por que razão outros setores da administração, com processos muito menos complexos do que um litígio judicial, não oferecem o mesmo nível de transparência e responsabilização.

Digitalizar não é afastar.
Modernizar não é blindar.
Simplificar não é esconder o decisor atrás de um formulário.

Se a administração pública quiser recuperar confiança, terá de recentrar o sistema no cidadão e não no procedimento. Até lá, com todas as suas imperfeições, os tribunais continuam a ser um espaço onde o Estado ainda tem rosto.

Nota final

Há um aspeto adicional que merece reflexão séria.
​Grande parte das plataformas da administração pública não permite - ou permite de forma extremamente limitada - o acesso pleno por mandatários, designadamente advogados e solicitadores. Em muitos casos:

• Não existe perfil autónomo de representação.
• Não é possível consultar integralmente o processo administrativo.
• A tramitação não é visível em tempo real.
• A submissão de peças ou requerimentos é condicionada.
• A identificação do decisor permanece difusa.

Isto cria uma distorção relevante.

O cidadão pode estar formalmente representado, mas o profissional não dispõe das mesmas ferramentas de acompanhamento e intervenção que existem, por exemplo, no sistema judicial. O resultado é uma proteção menos eficaz dos direitos, sobretudo quando estão em causa decisões tributárias, contributivas ou sancionatórias.

Nos tribunais, a representação técnica reforça a transparência.
Na administração, em muitos casos, a arquitetura digital dificulta essa intervenção.

Há aqui uma tolerância não assumida à menor litigiosidade. Um sistema opaco gera menos reação. Um processo difícil de consultar gera menos impugnações. Um canal pouco claro reduz o contraditório.

Não se trata de uma política declarada. Trata-se de um efeito estrutural.

Se o Estado pretende afirmar-se como Estado de Direito moderno, a digitalização administrativa não pode enfraquecer o exercício do patrocínio forense nem dificultar o controlo das decisões administrativas.

A proteção efetiva dos direitos exige três condições simples:

• Acesso integral ao processo.
• Identificação clara do responsável.
• Possibilidade real de intervenção por mandatário.

Sem isto, a modernização tecnológica transforma-se numa barreira silenciosa.

E uma barreira silenciosa é sempre mais perigosa do que uma porta fechada.

O Sr. António comprou ao Sr. Josefino, algures nos anos 80, uma parcela de terreno com 800 m² para construção de uma moradia. O terreno resultou de uma operação de loteamento promovida pelo Sr. Josefino, devidamente licenciada pelo Município, com alvará publicado e registado. Naquela altura, os terrenos para construção não tinham artigo na matriz. Alguns anos depois, mais precisamente em 1995, doou o terreno ao seu filho Pedro.

O Pedro contraiu um crédito bancário para construir a casa e tratou de todo o processo na Câmara Municipal; ou seja, o projeto foi aprovado e, mais tarde, realizada a vistoria e emitido o alvará de habitabilidade, já no ano de 1999.

Em 2024, o Sr. Josefino apercebe-se de que, nas “finanças”, continua a existir um artigo rústico com 22.000 m², quando, na verdade, ele não possui mais de 10.000 m². Apercebe-se de que foi nesse terreno que, há mais de 40 anos, “fez” o loteamento e que, nas “finanças”, continua inscrito com mais de 2 hectares.

Nos papéis encontra um requerimento para retificação da área do prédio rústico, entregue nas finanças algures nos anos 80, mas relativamente ao qual, volvidos todos estes anos, nada aconteceu.

O Sr. Josefino foi às finanças e perguntou o que se passava, tendo-lhe sido dito que todos esses requerimentos tinham ido para o lixo, pois havia uma nova lei que obrigava a iniciar um novo processo, desta vez com a contratação de um técnico de cadastro.

Foi à procura e encontrou um técnico de cadastro. O técnico deslocou-se ao local e efetuou o levantamento do terreno do Sr. Josefino, mas, para atualizar a área, teria de falar com todos os proprietários dos lotes, cerca de 20. Ainda que não existam linhas diretrizes claras sobre o tema, o técnico de cadastro pondera ultrapassar a intervenção dos proprietários dos lotes, utilizando para o efeito o alvará de loteamento.

Depois de algumas dificuldades, o TCP consegue obter uma planta do loteamento; contudo, naquela época, as plantas não estavam georreferenciadas. Opta por digitalizar a planta e georreferenciá-la e, após algumas horas de trabalho — confrontando medidas, corrigindo escalas e direções — chega à conclusão de que:
a) A generalidade dos lotes de terreno é maior do que consta do alvará;
b) O terreno sobrante do Sr. Josefino é também maior do que seria expectável;
c) O arruamento público resultante do alvará não é totalmente coincidente com o que nele se encontra previsto.

Estranhando estas divergências — ou talvez não — aprofunda a memória do Sr. Josefino e acaba por encontrar vagas recordações de que o então Presidente da Junta terá pedido que se alterasse ligeiramente o traçado da estrada, compensando com mais uma faixa de terreno baldio, tudo isto feito verbalmente, mas com o conhecimento de todos.
Esta história, embora ficcionada, representa a realidade “sociojurídico-fundiária” de Portugal, realidade essa que todos os envolvidos insistem em esquecer, empurrando para debaixo do tapete toda a sujidade.

O Regime Jurídico do Cadastro foi produzido por pessoas incapazes de compreender a realidade. Pessoas que se vangloriam dos seus dogmas, sem perceberem que esses dogmas apenas existem num plano idealizado que pouco ou nada tem a ver com a realidade.

Como tenho vindo sucessivamente a afirmar, o problema do cadastro não é geométrico, mas sim, essencialmente, jurídico e tem inevitavelmente de ser discutido, analisado e aprofundado sob o ponto de vista jurídico.

Quer queiramos quer não, é necessário olhar para o problema do cadastro (seja qual for o alcance ou poder que depois se lhe queira atribuir) tendo em consideração a realidade do país. E essa realidade não admite que se transforme o cadastro da propriedade rústica em cadastro predial, tratando-se de um manifesto e gritante disparate, apenas possível pela total ausência de consciência quanto à realidade fundiária e aos efeitos que essa despropositada norma tem provocado.

Diz-nos o RJCP que o cadastro predial representa:
a) A realidade jurídica do prédio;
b) O prédio é uma parcela delimitada de território juridicamente autónoma.

Voltando à casa do filho do Sr. António: afinal, o que vai refletir o cadastro predial? O lote conforme resulta do alvará de loteamento ou o lote com a realidade consolidada há mais de 40 anos e sancionada pelo próprio Estado português num processo de licenciamento?

Como vamos resolver esta questão? Vamos continuar a empurrar o lixo para debaixo do tapete?