Durante décadas, em grande parte do território nacional, foi possível reconhecer juridicamente a existência de um prédio sem que estivesse determinada, com rigor técnico, a sua configuração geométrica. O sistema jurídico funcionava essencialmente com base em descrições literais, confrontações tradicionais e declarações das partes.

Esse paradigma está a mudar.

O Regime Jurídico do Cadastro Predial introduziu uma nova realidade: passou a ser possível executar operações de cadastro predial em qualquer parte do território nacional. Embora o cadastro continue, em muitos casos, a não ser formalmente obrigatório para a prática de atos jurídicos sobre prédios não cadastrados, a existência crescente de prédios com configuração geométrica determinada e estabilizada cria um novo problema que não pode ser ignorado.

Sempre que se pretenda titular um direito sobre um prédio não cadastrado, torna-se progressivamente necessário verificar se a configuração geométrica desse prédio colide ou não colide com a configuração de prédios já integrados no cadastro.

Esta questão torna-se particularmente evidente nos concelhos onde vigorou o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR) ou onde foram realizadas operações de cadastro experimental no âmbito do SINERGIC, pois nesses territórios já existe uma base geométrica estruturada sobre uma parte significativa do solo.

Nesses contextos, quando um notário ou uma conservatória do registo predial titula uma aquisição originária — designadamente por usucapião — relativa a um prédio não cadastrado, surge inevitavelmente uma questão prévia:

o prédio cuja titularidade se pretende reconhecer coincide, total ou parcialmente, com algum prédio já cadastrado?

Responder a esta pergunta não é possível apenas através de declarações das partes, de plantas antigas ou de descrições literais. Trata-se de uma questão de natureza espacial.

Na prática, a única forma minimamente fiável de realizar essa verificação consiste em determinar a configuração geométrica do prédio objeto da usucapião, através da sua georreferenciação com qualidade posicional adequada.

Esta operação implica intervenção técnica especializada e, nos termos do regime vigente, deverá ser realizada por técnico de cadastro predial, no quadro de uma operação de execução de cadastro ou de representação geométrica compatível com o sistema cadastral.

O resultado é uma transformação silenciosa do sistema.

Embora a lei não imponha, de forma generalizada, a execução prévia de cadastro para todos os prédios, a existência de uma base cadastral crescente torna progressivamente indispensável verificar a compatibilidade geométrica entre prédios cadastrados e não cadastrados.

Caso contrário, o sistema arrisca-se a produzir situações juridicamente insustentáveis:
o reconhecimento de direitos sobre um prédio que, do ponto de vista geométrico, já se encontra parcialmente integrado noutro prédio cadastrado.

A expansão do cadastro predial introduz, assim, um novo padrão de segurança territorial. O objeto do direito — o prédio — deixa de poder ser definido apenas por palavras e passa a exigir uma determinação espacial verificável.

Por essa razão, aquilo que hoje surge apenas como uma cautela técnica tenderá a transformar-se numa prática corrente: sempre que esteja em causa o reconhecimento ou constituição de direitos sobre prédios não cadastrados, especialmente em aquisições originárias como a usucapião, a georreferenciação do prédio tornar-se-á um passo praticamente inevitável.

Não por imposição formal da lei, mas pela lógica do próprio sistema.

À medida que o cadastro predial se consolida, a velha distinção entre prédios “cadastrados” e “não cadastrados” começa a perder significado prático. O território passa a ser progressivamente lido através de uma base geométrica comum, perante a qual qualquer nova definição de prédio terá, inevitavelmente, de ser confrontada.

O debate em torno do cadastro predial em Portugal continua, em larga medida, prisioneiro de uma narrativa técnica. Fala-se de cartografia, de precisão posicional, de referenciais geodésicos, de interoperabilidade. Tudo isso é relevante — mas já não é o núcleo do problema.
Hoje, com tecnologia GNSS e modelação geográfica avançada, trabalhamos com precisões na ordem do centímetro. A capacidade técnica para representar o território atingiu um nível que, há duas décadas, seria impensável. A questão deixou, portanto, de ser “como medir”. A questão passou a ser “o que significa juridicamente aquilo que foi medido”.
E é aqui que o sistema começa a revelar as suas fragilidades.

A Direção-Geral do Território tem — e deve continuar a ter — um papel exclusivamente técnico-geográfico. Cabe-lhe definir padrões de qualidade da informação espacial, requisitos de precisão, evolução tecnológica, modelos de dados, interoperabilidade e referenciais.

O que não lhe deve caber é a interpretação da materialidade relevante para efeitos jurídicos.

A delimitação de um prédio não é um mero exercício geométrico. É a definição do objeto sobre o qual incidem direitos reais. Determinar se uma parcela constitui um prédio autónomo, se corresponde à descrição registral, se há desconformidade relevante face ao título, não é uma operação técnica neutra. É uma operação jurídica.

A técnica mede e representa. O direito qualifica e decide.

​Quando estes planos se confundem, o sistema fragmenta-se.

O atual modelo permite uma situação estruturalmente incoerente:

• o direito sobre o objeto é discutido nos tribunais civis;
• o objeto do direito pode ser discutido em sede administrativa.

Esta dissociação é conceptualmente insustentável.

O prédio é uma realidade jurídica unitária. O direito não incide sobre uma abstração geométrica; incide sobre um objeto juridicamente definido. Se o objeto pode ser reconfigurado numa instância administrativa enquanto o direito é apreciado numa instância civil, abre-se espaço para decisões contraditórias, insegurança jurídica e litigância artificial.

​A fragmentação entre técnica, cadastro e registo não reforça o sistema — enfraquece-o.

O Regime Jurídico do Cadastro Predial procurou dar resposta a décadas de indefinição. Mas fê-lo partindo de um pressuposto discutível: transformar o cadastro geométrico da propriedade rústica em cadastro predial.

Essa opção deslocou o problema para um plano híbrido, onde a geometria passou a aproximar-se perigosamente da qualificação jurídica, sem que o modelo institucional tivesse sido redesenhado para suportar essa mudança.

O resultado é previsível: conflitos que parecem técnicos mas são jurídicos; divergências administrativas que escondem verdadeiras questões de demarcação; processos que os tribunais terão dificuldade em enquadrar quanto à competência material.

​A precisão centimétrica não resolve conflitos fundiários. Pelo contrário, amplifica-os quando não existe uma matriz jurídica clara para interpretar a informação produzida.

É urgente uma revisão profunda do regime.

A separação de funções deve ser clara e estrutural:

• À Direção-Geral do Território devem caber exclusivamente as matérias técnicas geográficas: qualidade posicional, padrões cartográficos, evolução tecnológica e gestão da informação espacial.
• Ao Instituto dos Registos e do Notariado, e aos tribunais civis, deve caber tudo quanto diga respeito ao objeto juridicamente relevante: definição do prédio para efeitos de direitos reais, correspondência entre realidade física e descrição registral, consolidação do objeto de registo e resolução de conflitos fundiários.

O sistema precisa de unidade conceptual. O objeto e o direito não podem ser tratados como realidades autónomas em ordens distintas.

Sem essa revisão, continuaremos a sofisticar a medição enquanto agravamos a insegurança jurídica.

O problema do cadastro deixou de ser técnico. É jurídico. E exige uma resposta legislativa clara, coerente e estruturalmente consistente.

A pandemia acelerou a digitalização da administração pública. O que era excecional tornou-se regra. O atendimento presencial passou a depender de marcação. O telefone deixou de ser canal efetivo. As plataformas digitais tornaram-se a porta quase exclusiva de contacto.

O problema não é o digital. O problema é o desenho.

Grande parte das plataformas públicas foi construída de dentro para fora. O centro não é o cidadão; é o procedimento interno. O objetivo não é simplificar a vida a quem precisa de resolver um problema, mas organizar fluxos administrativos, cumprir métricas internas e reduzir exposição humana.

O resultado é conhecido por quem trabalha diariamente com estas estruturas:

• Marcações para atendimento presencial com 30, 45 ou 60 dias de espera.
• Respostas padronizadas em balcões eletrónicos.
• Dificuldade em identificar o decisor.
• Processos cuja tramitação não é integralmente visível (se não mesmo invisível).
• Linguagem técnica que exige tradução jurídica para ser compreendida.

Na esfera tributária, a relação com a Autoridade Tributária e Aduaneira tornou-se predominantemente mediada por plataforma. O contribuinte tem prazos curtos para reagir, mas pode esperar semanas para obter atendimento presencial.

Na área contributiva, designadamente nos processos conduzidos pelo Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social, a consulta efetiva de um processo executivo pode revelar-se difícil se não mesmo impossível. A rastreabilidade integral nem sempre é evidente. A identificação do responsável é difusa.

É aqui que surge o contraste.

Apesar de todas as críticas — morosidade, excesso de pendências, carência de oficiais de justiça — os tribunais mantêm características estruturais que hoje são exceção no Estado:
O cidadão pode dirigir-se fisicamente à secretaria sem depender, em regra, de um agendamento remoto distante.
Sabe quem é o juiz titular do processo.
Sabe qual o oficial de justiça responsável.
Pode acompanhar a tramitação eletronicamente (https://tribunais.org.pt/Processos/Os-meus-processos).

Mesmo estando representado por advogado ou solicitador, mantém acesso à informação do seu processo.

No processo judicial, há rosto.
Há autoria.
Há responsabilidade individual.

A decisão não surge como um ato abstrato de “um sistema”. É proferida por um juiz identificado, num processo consultável, com tramitação registada.
Isto não significa que os tribunais funcionem com a celeridade desejável. Não funcionam. Há atrasos sérios. Há constrangimentos operacionais. Há falhas estruturais.

Mas há algo que se preservou: transparência institucional mínima e possibilidade de contacto humano.

Num contexto em que grande parte da administração pública se tornou cada vez mais opaca, filtrada por plataformas e formulários, os tribunais surgem paradoxalmente como um oásis.

Um oásis imperfeito, sobrecarregado e por vezes lento — mas ainda assente em três pilares fundamentais:

• Identificação do decisor.
• Acesso ao processo.
• Possibilidade de contacto direto.

O debate público tende a apontar a justiça como o problema estrutural do Estado. Talvez seja tempo de inverter a análise.

A questão relevante não é apenas a morosidade judicial.
É perceber por que razão outros setores da administração, com processos muito menos complexos do que um litígio judicial, não oferecem o mesmo nível de transparência e responsabilização.

Digitalizar não é afastar.
Modernizar não é blindar.
Simplificar não é esconder o decisor atrás de um formulário.

Se a administração pública quiser recuperar confiança, terá de recentrar o sistema no cidadão e não no procedimento. Até lá, com todas as suas imperfeições, os tribunais continuam a ser um espaço onde o Estado ainda tem rosto.

Nota final

Há um aspeto adicional que merece reflexão séria.
​Grande parte das plataformas da administração pública não permite - ou permite de forma extremamente limitada - o acesso pleno por mandatários, designadamente advogados e solicitadores. Em muitos casos:

• Não existe perfil autónomo de representação.
• Não é possível consultar integralmente o processo administrativo.
• A tramitação não é visível em tempo real.
• A submissão de peças ou requerimentos é condicionada.
• A identificação do decisor permanece difusa.

Isto cria uma distorção relevante.

O cidadão pode estar formalmente representado, mas o profissional não dispõe das mesmas ferramentas de acompanhamento e intervenção que existem, por exemplo, no sistema judicial. O resultado é uma proteção menos eficaz dos direitos, sobretudo quando estão em causa decisões tributárias, contributivas ou sancionatórias.

Nos tribunais, a representação técnica reforça a transparência.
Na administração, em muitos casos, a arquitetura digital dificulta essa intervenção.

Há aqui uma tolerância não assumida à menor litigiosidade. Um sistema opaco gera menos reação. Um processo difícil de consultar gera menos impugnações. Um canal pouco claro reduz o contraditório.

Não se trata de uma política declarada. Trata-se de um efeito estrutural.

Se o Estado pretende afirmar-se como Estado de Direito moderno, a digitalização administrativa não pode enfraquecer o exercício do patrocínio forense nem dificultar o controlo das decisões administrativas.

A proteção efetiva dos direitos exige três condições simples:

• Acesso integral ao processo.
• Identificação clara do responsável.
• Possibilidade real de intervenção por mandatário.

Sem isto, a modernização tecnológica transforma-se numa barreira silenciosa.

E uma barreira silenciosa é sempre mais perigosa do que uma porta fechada.

O Sr. António comprou ao Sr. Josefino, algures nos anos 80, uma parcela de terreno com 800 m² para construção de uma moradia. O terreno resultou de uma operação de loteamento promovida pelo Sr. Josefino, devidamente licenciada pelo Município, com alvará publicado e registado. Naquela altura, os terrenos para construção não tinham artigo na matriz. Alguns anos depois, mais precisamente em 1995, doou o terreno ao seu filho Pedro.

O Pedro contraiu um crédito bancário para construir a casa e tratou de todo o processo na Câmara Municipal; ou seja, o projeto foi aprovado e, mais tarde, realizada a vistoria e emitido o alvará de habitabilidade, já no ano de 1999.

Em 2024, o Sr. Josefino apercebe-se de que, nas “finanças”, continua a existir um artigo rústico com 22.000 m², quando, na verdade, ele não possui mais de 10.000 m². Apercebe-se de que foi nesse terreno que, há mais de 40 anos, “fez” o loteamento e que, nas “finanças”, continua inscrito com mais de 2 hectares.

Nos papéis encontra um requerimento para retificação da área do prédio rústico, entregue nas finanças algures nos anos 80, mas relativamente ao qual, volvidos todos estes anos, nada aconteceu.

O Sr. Josefino foi às finanças e perguntou o que se passava, tendo-lhe sido dito que todos esses requerimentos tinham ido para o lixo, pois havia uma nova lei que obrigava a iniciar um novo processo, desta vez com a contratação de um técnico de cadastro.

Foi à procura e encontrou um técnico de cadastro. O técnico deslocou-se ao local e efetuou o levantamento do terreno do Sr. Josefino, mas, para atualizar a área, teria de falar com todos os proprietários dos lotes, cerca de 20. Ainda que não existam linhas diretrizes claras sobre o tema, o técnico de cadastro pondera ultrapassar a intervenção dos proprietários dos lotes, utilizando para o efeito o alvará de loteamento.

Depois de algumas dificuldades, o TCP consegue obter uma planta do loteamento; contudo, naquela época, as plantas não estavam georreferenciadas. Opta por digitalizar a planta e georreferenciá-la e, após algumas horas de trabalho — confrontando medidas, corrigindo escalas e direções — chega à conclusão de que:
a) A generalidade dos lotes de terreno é maior do que consta do alvará;
b) O terreno sobrante do Sr. Josefino é também maior do que seria expectável;
c) O arruamento público resultante do alvará não é totalmente coincidente com o que nele se encontra previsto.

Estranhando estas divergências — ou talvez não — aprofunda a memória do Sr. Josefino e acaba por encontrar vagas recordações de que o então Presidente da Junta terá pedido que se alterasse ligeiramente o traçado da estrada, compensando com mais uma faixa de terreno baldio, tudo isto feito verbalmente, mas com o conhecimento de todos.
Esta história, embora ficcionada, representa a realidade “sociojurídico-fundiária” de Portugal, realidade essa que todos os envolvidos insistem em esquecer, empurrando para debaixo do tapete toda a sujidade.

O Regime Jurídico do Cadastro foi produzido por pessoas incapazes de compreender a realidade. Pessoas que se vangloriam dos seus dogmas, sem perceberem que esses dogmas apenas existem num plano idealizado que pouco ou nada tem a ver com a realidade.

Como tenho vindo sucessivamente a afirmar, o problema do cadastro não é geométrico, mas sim, essencialmente, jurídico e tem inevitavelmente de ser discutido, analisado e aprofundado sob o ponto de vista jurídico.

Quer queiramos quer não, é necessário olhar para o problema do cadastro (seja qual for o alcance ou poder que depois se lhe queira atribuir) tendo em consideração a realidade do país. E essa realidade não admite que se transforme o cadastro da propriedade rústica em cadastro predial, tratando-se de um manifesto e gritante disparate, apenas possível pela total ausência de consciência quanto à realidade fundiária e aos efeitos que essa despropositada norma tem provocado.

Diz-nos o RJCP que o cadastro predial representa:
a) A realidade jurídica do prédio;
b) O prédio é uma parcela delimitada de território juridicamente autónoma.

Voltando à casa do filho do Sr. António: afinal, o que vai refletir o cadastro predial? O lote conforme resulta do alvará de loteamento ou o lote com a realidade consolidada há mais de 40 anos e sancionada pelo próprio Estado português num processo de licenciamento?

Como vamos resolver esta questão? Vamos continuar a empurrar o lixo para debaixo do tapete?