Nos dois artigos anteriores procurei demonstrar que a conversão do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica em cadastro predial não foi acompanhada da necessária avaliação crítica da realidade territorial que lhe servia de base. Primeiro, a análise da rede rodoviária nacional e do caso de Oeiras mostrou que a presunção cadastral pode estar a assentar, em muitos casos, numa verdadeira ficção de certeza geométrica. Depois, o alargamento da análise aos concelhos cadastrados do distrito de Lisboa revelou que o problema não se limita às autoestradas, às estradas nacionais ou a situações pontuais: mais de 64.000 prédios, correspondentes a mais de 36% do universo analisado nesse distrito, eram intercetados por vias cartografadas. Neste terceiro texto, a análise sobe de escala. Já não estamos perante uma amostra municipal ou distrital. Estamos perante o universo dos concelhos com cadastro predial em Portugal continental. E os números confirmam, de forma dificilmente ignorável, a dimensão estrutural do problema: mais de 530 mil prédios cadastrados são atravessados ou intercetados por vias, num universo de 1.752.588 prédios. Ou seja, mais de 30% dos prédios cadastrados. Quase um em cada três. Estes dados não dispensam validação técnica caso a caso, nem permitem concluir automaticamente pela existência de erro cadastral definitivo ou ocupação de domínio público.
Mas a sua escala impõe uma conclusão:
A desconformidade entre o cadastro herdado do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica e a realidade viária cartografada deixou de poder ser tratada como anomalia marginal. É um passivo cadastral nacional.

​A conversão do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica em cadastro predial é uma das mais graves falhas estruturais do atual sistema português de informação territorial. O problema não é apenas técnico. É jurídico, administrativo, económico e institucional.
O Regime Jurídico do Cadastro Predial atribuiu aos dados de caracterização dos prédios cadastrados uma presunção legal da sua real localização, configuração e área. Esta presunção projeta-se sobre o registo predial, a matriz, os negócios jurídicos, o crédito, o urbanismo, os tribunais, o domínio público e a segurança do comércio jurídico imobiliário.[1]
Por isso, antes de converter automaticamente o antigo cadastro geométrico em cadastro predial, impunha-se uma avaliação rigorosa da sua atualidade, qualidade e compatibilidade com a realidade física e jurídica do território. Essa avaliação não foi feita com a profundidade exigível. Ou, se foi feita, as suas conclusões não foram devidamente consideradas.

​No universo dos concelhos com cadastro predial em Portugal continental, foram identificados 1.752.588 prédios cadastrados. Do cruzamento desses polígonos com uma camada nacional de vias resultaram mais de 530 mil  prédios atravessados ou intercetados por vias cartografadas. Estamos a falar de mais de 30% dos prédios cadastrados. Quase um em cada três prédios.[2]
Estes números não são infalíveis. Resultam de cruzamentos espaciais entre camadas vetoriais distintas, com diferentes origens, escalas, graus de atualização e critérios de representação. A interseção entre um polígono cadastral e uma via não prova, por si só, erro cadastral definitivo nem ocupação de domínio público.[3]
Mas a cautela metodológica não apaga o essencial: a ordem de grandeza é esmagadora. Mesmo admitindo falsos positivos, imprecisões cartográficas e diferenças de representação, não estamos perante um fenómeno residual. Estamos perante uma desconformidade estrutural entre a geometria cadastral herdada e a realidade territorial cartografada.
E mais: esta análise incide apenas sobre vias. Ficam fora deste apuramento os erros de transposição do antigo cadastro geométrico, o domínio público hídrico, alterações de leitos e margens, baldios, parcelas expropriadas não refletidas, loteamentos, destaques, anexações, emparcelamentos, acertos de estremas e demais operações fundiárias não integradas no cadastro. A dimensão real do passivo cadastral será necessariamente superior.[4]

​O Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica foi produzido num contexto técnico, jurídico e territorial muito diferente do atual. Tinha uma vocação essencialmente geométrica e fiscal. Não foi concebido para suportar, décadas depois, uma presunção legal forte da localização, configuração e área dos prédios para todos os efeitos legais.
Desde a sua elaboração, o território mudou profundamente: estradas, variantes, autoestradas, caminhos municipais, arruamentos urbanos, infraestruturas públicas, loteamentos, zonas industriais, expropriações, cedências ao domínio público e alterações de estremas. Muitas dessas alterações nunca foram refletidas no cadastro.
Nada disto era imprevisível. Bastava cruzar a base cadastral herdada com cartografia rodoviária, ortofotomapas, informação municipal, planos territoriais, dados de domínio público e operações fundiárias conhecidas para perceber que a conversão automática encerrava um risco enorme. Esse trabalho deveria ter sido feito antes da conversão. Não depois. Muito menos à custa dos proprietários.

​A responsabilidade não é apenas política. É também técnica e administrativa. A Administração tinha, ou devia ter, conhecimento das limitações do cadastro geométrico. Tinha, ou devia ter, capacidade para antecipar os efeitos da sua conversão. Tinha, ou devia ter, obrigação de alertar a tutela para os riscos de conferir presunção legal reforçada a dados que não estavam suficientemente atualizados, compatibilizados e validados.
Se conhecia o problema, deveria tê-lo assumido. Se não o conhecia, então a situação é ainda mais grave, porque revela uma incapacidade técnica inaceitável na gestão de uma infraestrutura crítica de informação territorial. O cadastro predial não é uma base gráfica decorativa. É uma infraestrutura jurídica do Estado.
Quando se atribui a uma geometria cadastral a presunção de representar a realidade de um prédio, está-se a produzir segurança jurídica. Ou a produzir insegurança com aparência de segurança. E foi isso que aconteceu.

O problema agrava-se quando se observa a resposta administrativa: remeter a correção para operações individuais de conservação cadastral, promovidas pelos cidadãos, instruídas com certidões, documentos, levantamentos e pagamento de taxas.
Se mais de 530 mil prédios tiverem de ser objeto de operações individuais de conservação, o impacto financeiro será enorme. Considerando apenas três encargos mínimos — certidão predial online, certidão administrativa e taxa de conservação cadastral — teremos, por prédio, pelo menos 15,00 €, 40,00 € e 100,00 €, respetivamente.
Ou seja, um custo mínimo de 155,00 € por prédio, antes de qualquer intervenção técnica, deslocação, comunicação, atualização matricial, ato registal ou avaliação patrimonial. Aplicado a mais de 570 mil prédios, estamos perante mais de 83 milhões de euros apenas em encargos mínimos documentais e administrativos. A taxa de conservação cadastral da DGT, a 100,00 € por operação, representaria, isoladamente, mais de 53 milhões de euros.[5]
Isto não é modernização administrativa. É transferência de responsabilidade.

​A questão é especialmente delicada porque a DGT, ou as entidades que a antecederam, sempre tiveram a responsabilidade histórica pela gestão do cadastro geométrico. No novo modelo, a DGT assume-se como autoridade do cadastro: gere plataformas, valida operações, define procedimentos, fiscaliza a atividade técnica e cobra taxas.
Mas a contrapartida financeira que pode receber assenta, em larga medida, na falência da função que o sistema público não cumpriu: conservar o cadastro.
A autoridade do cadastro não pode ser remunerada pela falência da conservação cadastral!

​A exigência de certidões administrativas cria outro problema. Em muitos casos, pede-se ao cidadão que obtenha uma declaração da entidade pública responsável pela via, como se essa entidade dispusesse sempre de informação rigorosa, organizada e certificável sobre o limite do domínio público. Frequentemente não dispõe. Ou dispõe de informação dispersa, histórica, incompleta, não georreferenciada ou dependente de análise manual.
Se cada pedido consumir apenas quatro horas de trabalho administrativo e técnico, mais de 530 mil pedidos representariam mais de 2 milhões de horas de trabalho público: mais de 1.300 anos de trabalho a tempo inteiro. E para quê? Para tratar manualmente um problema que deveria ser resolvido com dados, interoperabilidade e decisão administrativa coordenada.[6]
A conservação cadastral pode ainda desencadear retificações matriciais, inscrição de novos prédios, avaliações, intervenção de peritos, atualizações registais e atrasos em vendas, partilhas, financiamentos, operações urbanísticas e investimentos. Em muitos casos, sem qualquer resultado fiscal relevante. É só custo: para os cidadãos, para as empresas, para os serviços e para a economia.

​Há ainda uma incoerência essencial. Nas operações de execução de cadastro não se exige, em regra, que cada via, caminho, muro, limite ou elemento territorial seja demonstrado por título formal autónomo. A execução do cadastro assenta na realidade territorial observável: elementos físicos, ocupação consolidada, ortofotomapas, cartografia, toponímia, infraestruturas, declarações e validação técnica.
Se estes elementos servem para executar cadastro, devem também servir para o conservar. O Estado não pode aceitar a realidade territorial para criar o cadastro e exigir prova formal acrescida para o corrigir.

​Os elementos da cartografia oficial, da cartografia homologada, dos planos territoriais, da toponímia, das infraestruturas públicas e das evidências materiais devem ser considerados pelo Técnico de Cadastro Predial. A intervenção formal da entidade pública responsável pelo domínio público deve ficar reservada para os casos de dúvida efetiva, por exemplo quando esteja em causa um caminho não pavimentado, sem toponímia, sem infraestruturas e de natureza incerta.[7]
O Técnico de Cadastro Predial não deve ser transformado num mero intermediário de certidões. Deve poder exercer uma função técnica efetiva, fundada numa matriz de evidência territorial.
Também aqui há uma contradição evidente: o Estado investe em cartografia, bases de dados, plataformas de homologação e informação geográfica nacional, mas depois, no momento de decidir, parece regressar ao velho modelo da certidão avulsa. Se a cartografia oficial, a cartografia homologada, a informação dos planos e as bases nacionais de informação geográfica não servem para apoiar a conservação cadastral, então servem para quê?

​A resposta não pode continuar a ser prédio a prédio, certidão a certidão, taxa a taxa. Um problema que afeta mais de 530 mil prédios e mais de 30% do universo cadastrado exige outra abordagem: diagnóstico nacional, identificação de zonas críticas, utilização efetiva da cartografia pública, critérios técnicos uniformes, tramitação simplificada, correção por áreas e intervenção formal das entidades públicas apenas quando exista dúvida real.
A conversão do cadastro geométrico em cadastro predial foi uma decisão de enorme alcance jurídico, técnico e económico. Mas foi executada sem a prudência que a sua importância exigia. Falhou a política pública. Falhou a avaliação técnica. Falhou a administração do risco. Falhou a articulação entre entidades. E falhou, sobretudo, o dever de não transferir para os cidadãos o custo de uma desatualização que o Estado conhecia, ou tinha obrigação de conhecer.
O cadastro predial deveria ser uma infraestrutura de confiança. Não pode transformar-se numa máquina de produzir encargos, atrasos e insegurança jurídica. O Estado criou, herdou ou agravou um passivo cadastral. Agora tem de o assumir.
O cadastro predial não se atualiza com certidões inúteis, taxas sucessivas e processos atomizados. Atualiza-se com dados, método, responsabilidade técnica, decisão administrativa e coragem política.

A dimensão do problema torna-se ainda mais clara quando a análise é alargada ao distrito de Lisboa e confrontada com a informação viária constante do OpenStreetMap.

​No conjunto dos concelhos analisados, foram identificados 177.796 prédios cadastrados. Desse universo, 64.784 são intercetados por vias identificadas no OpenStreetMap, o que corresponde a cerca de 36,44% dos prédios cadastrados.

Os resultados por concelho evidenciam diferenças relevantes, mas também uma tendência comum: a interseção entre a carta cadastral e a rede viária é demasiado expressiva para poder ser tratada como uma anomalia marginal.

Em Alenquer, 5.100 dos 20.075 prédios cadastrados são intercetados por vias, correspondendo a 25,40%. Na Amadora, a proporção sobe para 40,59%. Em Cascais atinge 48,06%. Em Sintra, são intercetados 12.940 dos 33.483 prédios cadastrados, ou seja, 38,65%. Em Loures, 7.169 dos 20.149 prédios são intercetados, correspondendo a 35,58%.

Os valores tornam-se particularmente expressivos em concelhos como Cadaval, com 60,48%, Lourinhã, com 67,26%, Sobral de Monte Agraço, com 52,22%, Torres Vedras, com 70,05%, e Vila Franca de Xira, com 63,61%.

Estes números devem ser lidos com cautela técnica. O OpenStreetMap não é uma fonte oficial de delimitação do domínio público viário. A sua informação pode representar eixos de via, caminhos, arruamentos, trilhos, acessos, estradas municipais, estradas nacionais, vias urbanas ou outros elementos lineares, com diferentes graus de precisão e atualização. Por isso, a interseção entre uma via do OpenStreetMap e um polígono cadastral não prova, por si só, que existe uma invasão do domínio público ou um erro cadastral definitivo.

Mas prova outra coisa, e essa é juridicamente relevante: existe uma incompatibilidade espacial massiva entre a representação cadastral herdada do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica e a rede viária materialmente existente ou cartograficamente reconhecida.

Mesmo descontando imprecisões, generalizações e erros próprios da fonte utilizada, a escala dos resultados impede que o problema seja desvalorizado. Quando mais de um terço dos prédios cadastrados analisados no distrito de Lisboa é intercetado por vias identificadas no OpenStreetMap, a conclusão mínima é inevitável: a carta cadastral contém um volume muito significativo de situações que carecem de validação técnica, jurídica e administrativa.

O dado é ainda mais relevante porque esta análise abrange vias que frequentemente não aparecem nas camadas oficiais nacionais, designadamente arruamentos municipais, caminhos locais, caminhos vicinais, caminhos públicos tradicionais e outras vias de circulação com relevância territorial. Ou seja, aproxima-se mais da realidade material do território do que a simples comparação com a rede rodoviária nacional.

A consequência é clara: o problema não está limitado às autoestradas e estradas nacionais. O conflito potencial entre cadastro predial e rede viária pública ou de uso público estende-se profundamente à escala municipal e local.

Perante este cenário, a exigência de certidões individuais emitidas pelas entidades públicas responsáveis pelas vias revela-se completamente desajustada. Não é operacionalmente razoável exigir que milhares de cidadãos ou técnicos de cadastro promovam, prédio a prédio, pedidos de certificação junto de municípios, Infraestruturas de Portugal, juntas de freguesia ou outras entidades gestoras, especialmente quando muitas dessas entidades não dispõem de informação geográfica certificável sobre os limites jurídicos do domínio público viário.

A solução tem de ser sistémica. O Estado e as autarquias devem produzir, consolidar e disponibilizar camadas oficiais do domínio público viário, distinguindo claramente entre eixo de via, plataforma, berma, talude, passeio, parcela expropriada e limite jurídico do domínio público. Sem essa informação, a conservação cadastral continuará dependente de procedimentos avulsos, lentos e muitas vezes inconclusivos.

A conversão do Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica em cadastro predial não foi apenas uma opção precipitada. Foi, à luz dos dados hoje disponíveis, um erro grosseiro de conceção normativa e técnica.

Não se tratava de uma base neutra, atualizada e juridicamente estabilizada. Tratava-se de um cadastro antigo, produzido em muitos concelhos há várias décadas, com finalidades predominantemente fiscais, assente em métodos, escalas e suportes incompatíveis com a exigência atual de um cadastro predial digital, jurídico, interoperável e dotado de presunção legal.

Ao converter automaticamente essa realidade em cadastro predial, conferindo-lhe presunção de localização, configuração e área para todos os efeitos legais, o legislador não resolveu os problemas herdados do antigo cadastro. Pelo contrário, atribuiu-lhes uma força jurídica que estes não estavam em condições de suportar.

Esta decisão revela uma falha técnica grave de quem a concebeu, promoveu ou, pelo menos, não alertou a tutela para os seus riscos. A entidade nacional responsável pelo cadastro conhecia, ou tinha obrigação de conhecer, a desatualização estrutural do Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica, designadamente quanto à abertura de vias públicas, expropriações, loteamentos, operações urbanísticas, domínio público rodoviário, caminhos municipais e vicinais, consolidação urbana e alterações fundiárias não refletidas na carta cadastral.

Se conhecia o problema, deveria tê-lo sinalizado de forma clara, pública e preventiva. Se não o conhecia, então a questão é ainda mais grave, pois significaria que a entidade tecnicamente responsável pelo cadastro não dominava suficientemente a qualidade, atualidade e limitações dos próprios dados que serviram de base à conversão.

A análise agora apresentada pode, naturalmente, ser refinada por quem é “dono” dos dados, dispõe dos meios técnicos, conhece a origem das camadas, controla os processos de integração e tem acesso aos metadados completos. Precisamente por isso, não se compreende nem se aceita a omissão.

Não é razoável que sejam cidadãos, técnicos de cadastro ou utilizadores externos a evidenciar, por cruzamentos sucessivos de informação pública, a existência de uma desconformidade estrutural que a Administração deveria ter previamente identificado, quantificado e tratado.

A conservação do cadastro não pode continuar assente numa lógica reativa, caso a caso, em que cada prédio desconforme é tratado como uma anomalia individual. Os números demonstram que o problema é sistémico. E problemas sistémicos exigem respostas sistémicas: diagnóstico público, identificação das áreas críticas, classificação dos tipos de erro, articulação com as entidades gestoras do domínio público, procedimentos simplificados de correção e disponibilização de camadas oficiais de referência.

A ausência de uma posição pública, clara e operacional sobre esta matéria fragiliza a credibilidade do sistema cadastral e compromete a confiança que a presunção legal do artigo 16.º do RJCP pretendia criar.

Há ainda uma dimensão económica que não pode ser ignorada.

​Se cada uma destas desconformidades tiver de ser resolvida através de uma operação individual de conservação cadastral, caberá a cada proprietário suportar os custos da intervenção de um Técnico de Cadastro Predial, obter certidões ou elementos junto das entidades administrativas responsáveis pela via e, por fim, pagar à Direção-Geral do Território a taxa devida pela operação de conservação.

Considerando apenas os 64.784 prédios intercetados por vias identificadas no OpenStreetMap nos concelhos analisados do distrito de Lisboa, e admitindo uma taxa de 100,00 € por operação de conservação, estamos perante um encargo potencial de 6.478.400,00 € apenas em taxas devidas à DGT.

Mais de seis milhões de euros!

E isto sem contar com honorários técnicos, custos de obtenção de certidões, deslocações, tempo administrativo, eventuais emolumentos registais e outros encargos associados à regularização de cada prédio.

O resultado é inaceitável: os proprietários podem vir a ser chamados a pagar milhões de euros para corrigir uma desatualização cadastral que resulta, em larga medida, da falta de atualização do cadastro pelo próprio Estado no momento oportuno.

Não estamos perante uma situação em que o cidadão pretende voluntariamente alterar a configuração do seu prédio. Estamos perante uma desconformidade herdada de um sistema público antigo, convertido em cadastro predial com presunção legal sem que antes tivessem sido resolvidos os erros, omissões e desatualizações conhecidos ou cognoscíveis.

A cobrança generalizada de taxas nestas situações equivaleria, na prática, a fazer recair sobre os proprietários o custo da omissão administrativa.

O Estado não atualizou o cadastro quando devia, converteu essa base desatualizada em cadastro predial dotado de presunção legal e, agora, remete para os cidadãos o ónus técnico, administrativo e financeiro da sua correção.

Esta inversão é juridicamente e politicamente indefensável.

O mais incompreensível é que, perante esta dimensão, a Administração não tenha procurado construir soluções que valorizem as fontes de informação já disponíveis.

Existem ortofotomapas, cartografia topográfica, dados municipais, informação cadastral, projetos de expropriação, camadas rodoviárias, informação do OpenStreetMap, elementos do SNIC, informação do BUPi, planos territoriais, cadastro de infraestruturas e múltiplas fontes públicas que, conjugadas, permitiriam identificar padrões, classificar situações, hierarquizar prioridades e criar procedimentos simplificados de correção.
​
Em vez disso, a resposta parece continuar presa a uma lógica documental antiga: exigir ao cidadão certidões emitidas por entidades administrativas.

• Certidões que, muitas vezes, nada acrescentam.
• Certidões que as próprias entidades não estão preparadas para emitir.
• Certidões que podem demorar meses.
• Certidões que não resolvem o problema geométrico.
• Certidões que apenas deslocam o processo de uma entidade pública para outra, multiplicando tempos mortos, encargos e incerteza.

Este modelo é o oposto de uma administração moderna baseada em dados. Em vez de utilizar a informação geográfica disponível para resolver o problema de forma sistémica, remete-se o cidadão para processos intermináveis de obtenção de documentos avulsos, frequentemente inúteis para a verdadeira questão: saber onde termina o prédio privado e onde começa o domínio público.

A solução não deveria passar por pedir ao cidadão que prove, caso a caso, aquilo que o Estado já sabe, ou tem obrigação de saber.

Deveria passar por integrar informação, confrontar camadas, identificar desconformidades, estabelecer critérios de validação, criar procedimentos de correção em massa ou por zonas críticas e disponibilizar informação geográfica oficial com valor administrativo suficiente para suportar as operações de conservação cadastral.

O cadastro predial não se atualiza com certidões inúteis. Atualiza-se com dados, método, responsabilidade institucional e decisão administrativa.

Segundo a informação vetorial de março de 2025, existem 1.752.588 prédios cadastrados. Do cruzamento dessa informação com a informação pública oficial relativa à rede rodoviária nacional — autoestradas e estradas nacionais — resulta que 32.482 prédios são atravessados por essas vias.
Estamos, portanto, perante cerca de 1,85% dos prédios cadastrados afetados por uma desconformidade espacial relevante entre o cadastro predial e a rede rodoviária nacional.
O número, por si só, já seria suficientemente expressivo. Mas é apenas uma parte do problema.
Esta análise não considera as estradas nacionais entretanto desclassificadas e transferidas para os municípios, nem as estradas municipais, arruamentos urbanos, caminhos vicinais, caminhos públicos tradicionais ou outras vias públicas locais que não integram a camada vetorial da rede rodoviária nacional utilizada no cruzamento.
Ou seja, os 32.482 prédios não representam a dimensão real do problema. Representam apenas o subconjunto que foi possível identificar com base na informação pública disponível sobre autoestradas e estradas nacionais.

Quando se desce à escala municipal, a dimensão do problema torna-se ainda mais evidente.

No concelho de Oeiras existem 2.710 prédios cadastrados. Cruzando esses polígonos com a camada de arruamentos disponibilizada no SIG municipal de Oeiras, verifica-se que 1.609 prédios são intercetados por vias constantes dessa informação municipal. Isto corresponde a cerca de 59,37% dos prédios cadastrados do concelho.
A relevância do caso de Oeiras torna-se ainda mais expressiva quando se analisa a área abrangida. A área total dos prédios cadastrados no concelho é de 3.638,90 hectares. Os prédios intercetados pela camada de arruamentos do SIG municipal representam 3.089,19 hectares, ou seja, cerca de 84,89% da área cadastrada.
Este dado altera substancialmente a perceção do problema. Não estamos apenas perante muitos prédios afetados; estamos perante a larga maioria da superfície cadastrada do concelho. Em termos territoriais, a interseção entre cadastro predial e informação viária municipal é praticamente dominante.
Naturalmente, esta interseção não significa, por si só, que 84,89% da área cadastrada esteja ocupada por domínio público viário. Significa, sim, que os prédios correspondentes a essa área apresentam uma incompatibilidade espacial relevante com a informação municipal de arruamentos, exigindo análise técnica e jurídica.
Também é certo que a camada municipal de arruamentos não deve ser confundida, sem mais, com uma delimitação rigorosa do domínio público rodoviário. Em muitos casos poderá representar eixos de via, alinhamentos de arruamentos ou informação toponímica, e não propriamente os limites jurídicos do domínio público municipal. Mas essa cautela técnica não diminui a relevância do dado. Pelo contrário, reforça-a.
Se uma simples camada municipal de arruamentos interceta quase seis em cada dez prédios cadastrados num concelho como Oeiras, representando esses prédios quase 85% da área cadastrada, então é evidente que a carta cadastral herdada do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica está, em muitos territórios urbanizados, profundamente desajustada da realidade material e jurídica atual.
O problema não é uma anomalia pontual. É estrutural.
O Regime Jurídico do Cadastro Predial, ao converter os prédios do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica em prédios cadastrados, conferiu-lhes uma presunção legal de localização, configuração e área. Essa presunção, prevista no artigo 16.º do RJCP, é relevante e necessária num sistema moderno de cadastro. Mas torna-se perigosa quando assenta sobre informação geométrica antiga, desatualizada e frequentemente incompatível com a realidade atual do território.
O antigo cadastro foi produzido há décadas, com finalidades, escalas, suportes e métodos que não são comparáveis aos atuais. Desde então, o território mudou profundamente. Foram abertas estradas, construídas autoestradas, implantadas vias municipais, executados loteamentos, consolidados arruamentos urbanos, realizadas expropriações, feitas cedências ao domínio público e ocupadas parcelas por infraestruturas públicas.
Muitas dessas alterações nunca foram devidamente refletidas na carta cadastral.
A consequência é simples: há prédios cadastrados que continuam a representar, como propriedade privada, áreas que hoje correspondem a vias públicas ou a infraestruturas do domínio público.
Perante este problema, a resposta administrativa que tem vindo a ser sugerida passa, em muitos casos, pela exigência de certidão emitida pela entidade pública responsável pela via. Em abstrato, a solução pode parecer razoável. Se está em causa uma estrada nacional, uma autoestrada, uma via municipal ou um caminho público, a entidade responsável deveria poder certificar os respetivos limites.
O problema é que esta solução parte de um pressuposto que, na prática, muitas vezes não se verifica: o de que os serviços públicos dispõem de informação geográfica rigorosa, atualizada e certificável sobre os limites do domínio público viário.
Na realidade, muitas entidades públicas conhecem a existência funcional da via, mas não dispõem de uma delimitação jurídica georreferenciada do domínio público. Podem existir projetos antigos, plantas de expropriação, informação dispersa, cadastro rodoviário, cartografia municipal, eixos de via ou elementos administrativos avulsos. Mas isso é muito diferente de existir uma camada geográfica oficial, completa, validada e certificável com os limites do domínio público.
O caso da Infraestruturas de Portugal é paradigmático. Quando se pretende obter informação relativa ao domínio público rodoviário ou às parcelas afetas a infraestruturas sob sua responsabilidade, o prazo de resposta pode rondar os seis meses. Ora, um sistema que exige ao cidadão uma certidão cuja obtenção pode demorar meio ano não é um sistema funcional. É um bloqueio administrativo.
A situação é ainda mais grave quando se percebe a escala do problema. Se apenas com a rede rodoviária nacional se identificam 32.482 prédios atravessados por vias, e se num único concelho densamente urbanizado, como Oeiras, 1.609 dos 2.710 prédios cadastrados são intercetados por arruamentos municipais, abrangendo 3.089,19 hectares dos 3.638,90 hectares cadastrados, não é sério imaginar que a solução passe por milhares de pedidos individuais de certidão.
A exigência de certidão transforma um problema estrutural da Administração Pública num encargo individual do cidadão.
Em vez de o Estado produzir, organizar e disponibilizar a informação geográfica do seu próprio domínio público, exige-se que cada titular cadastral, cada técnico de cadastro ou cada interessado promova um procedimento administrativo autónomo para obter uma informação que deveria estar previamente disponível, normalizada e integrada no Sistema Nacional de Informação Cadastral.
Esta abordagem é insustentável.
Não se pode afirmar que a conservação do cadastro é uma tarefa nacional e, simultaneamente, descarregar sobre o cidadão a responsabilidade de suprir a falta de organização da própria Administração. Muito menos quando estão em causa bens do domínio público, cuja identificação, delimitação e gestão pertencem às entidades públicas competentes.
A questão de fundo é institucional.
A Direção-Geral do Território conhecia, ou devia conhecer, as limitações do antigo Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica antes da sua conversão em cadastro predial. Conhecia, ou devia conhecer, a profunda transformação territorial ocorrida nos concelhos cadastrados. Conhecia, ou devia conhecer, os efeitos da urbanização, da abertura de vias, das expropriações, dos loteamentos e das infraestruturas públicas sobre a estrutura fundiária representada no antigo cadastro.
Se conhecia, deveria ter alertado atempadamente a tutela para os riscos jurídicos, técnicos e administrativos da conversão automática daquele cadastro em cadastro predial dotado de presunção legal. Se não conhecia, então fica por explicar como pôde a entidade nacional responsável pelo cadastro não antecipar um problema desta dimensão.
O que não é aceitável é que, volvidos vários anos sobre a aprovação do novo regime, continue a não existir uma posição pública, clara e operacional sobre a forma de resolver estes conflitos entre a carta cadastral e a realidade dominial.
A presunção cadastral é demasiado importante para assentar sobre uma ficção.
Se o cadastro predial pretende ser o instrumento de conhecimento rigoroso da estrutura fundiária nacional, então não pode ignorar que uma parte significativa dos prédios cadastrados se encontra em conflito aparente com vias públicas e outros bens do domínio público.
A solução não passa por multiplicar certidões, nem por obrigar os cidadãos a percorrer sucessivos serviços públicos em busca de respostas que os próprios serviços não estão preparados para dar.
A solução passa por uma resposta sistémica.
É necessário identificar as áreas críticas, criar camadas oficiais do domínio público viário, integrar a informação das entidades gestoras no SNIC, definir procedimentos simplificados de retificação e conservação cadastral, distinguir os casos de erro vetorial dos casos de verdadeira ocupação dominial e assumir que a atualização do cadastro não pode depender de uma burocracia impossível.
Enquanto isso não acontecer, a presunção cadastral continuará a carregar uma contradição insanável: pretende afirmar a certeza jurídica do prédio, mas em muitos casos assenta numa representação geométrica que o próprio território desmente.

Há livros que não tratam apenas de um tema novo. Tratam de um problema que já existe, mas que o sistema jurídico ainda não enfrentou com a devida seriedade.

Ativos Digitais no Direito Civil — Da Invisibilidade à Tutela Jurídica, de Rui Simão, é um desses casos. A obra parte de uma pergunta simples, mas decisiva: como proteger credores, herdeiros e titulares de direitos quando o património deixou de estar à vista?
Durante muito tempo, a execução patrimonial trabalhou sobre bens clássicos: imóveis, veículos, contas bancárias, salários, créditos conhecidos. Mas hoje uma parte crescente da riqueza pode estar em carteiras digitais, plataformas de pagamento, exchanges, criptoativos, tokens, contas eletrónicas, domínios, perfis digitais ou outros ativos sem presença física imediata.

O património não desapareceu. Apenas mudou de lugar.
E é aqui que a obra se torna especialmente relevante. O autor mostra que o problema dos ativos digitais não é apenas saber se são ou não penhoráveis. O verdadeiro desafio é outro: como os identificar, bloquear, apreender, guardar e transmitir com segurança jurídica?
A comparação com a penhora de saldos bancários é particularmente feliz. Também aí foi necessário passar de um modelo lento, baseado em comunicações dispersas, para um sistema eletrónico, institucional e operacional. O mesmo terá de acontecer com os ativos digitais. Sem canais próprios, deveres de colaboração das plataformas e soluções de custódia segura, a penhora continuará muitas vezes a ser uma possibilidade teórica sem eficácia prática.

O livro distingue ainda, com interesse, os ativos centralizados — como saldos em plataformas digitais — dos ativos descentralizados, como criptoativos guardados diretamente pelo titular. Esta diferença é essencial, porque nem todos os ativos digitais levantam os mesmos problemas. Onde existe uma entidade intermediária, deve existir dever de colaboração. Onde apenas existe uma chave privada, o problema aproxima-se da prova, da apreensão técnica e da custódia digital.

Há ainda uma dimensão que merece debate urgente: o paralelo fiscal.
Se determinado ativo digital já é relevante para efeitos fiscais, contabilísticos, regulatórios ou de prevenção de branqueamento de capitais, então não pode ser tratado como invisível quando está em causa uma execução judicial. O Estado não pode ver o ativo para tributar e deixar de o ver para executar.
Esta ideia é talvez uma das mais fortes para o futuro: o ativo digital que é suficientemente real para ser declarado, regulado ou tributado deve ser suficientemente real para ser apreendido em processo executivo.
A obra de Rui Simão tem o mérito de não se perder apenas na novidade tecnológica. Coloca o problema onde ele deve estar: na efetividade da tutela jurídica. Porque uma decisão judicial vale pouco se o património real do devedor estiver fora do alcance dos mecanismos de execução.

É, por isso, uma leitura recomendável para quem trabalha com Direito Civil, execução, sucessões, insolvência, fiscalidade ou regulação financeira.

Mais do que dar respostas fechadas, este livro abre uma discussão necessária: como deve o Direito acompanhar um património que já não cabe nas categorias tradicionais, mas que continua a ter valor, titularidade e consequências jurídicas?

Essa discussão está apenas a começar. E vale a pena começá-la com este livro.